Costruire e ristrutturare in Svizzera: autorizzazioni, costi e iter

Obbligo di autorizzazione: cosa si può fare senza permesso edilizio – e cosa no

In Svizzera, edifici e impianti possono essere eretti o modificati solo se è presente un’autorizzazione edilizia rilasciata dall’autorità competente (art. 22 della Legge federale sulla pianificazione del territorio, LPT). Costruire non è quindi semplicemente consentito, ma soggetto ad autorizzazione, anche sul proprio terreno.

L’articolo 22 LPT disciplina anche il rilascio: un’autorizzazione edilizia può essere concessa se gli edifici e gli impianti sono conformi allo scopo della zona edificabile e se il terreno è servito da infrastrutture. Confederazione e Cantoni possono integrare l’obbligo di autorizzazione e i presupposti per il rilascio con ulteriori prescrizioni (art. 22 cpv. 3 LPT).

In linea di principio, tutte le costruzioni con collegamento fisso al suolo richiedono un’autorizzazione. La necessità di ottenere un permesso per un progetto concreto deriva dal diritto federale, cantonale e comunale; queste norme variano da Cantone a Cantone e da Comune a Comune.

Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni devono essere conformi al diritto edilizio, alle prescrizioni antincendio, al diritto ambientale e alla legislazione energetica. Per questo motivo, nella maggior parte dei casi sono soggette ad autorizzazione. La normativa cantonale può prevedere eccezioni in singoli casi.

La città di Zurigo elenca nelle sue domande frequenti i tipici progetti soggetti ad autorizzazione. Sono soggetti ad autorizzazione le pareti divisorie per uffici: abbattimento, spostamento o nuova costruzione, comprese le pareti leggere. Anche l’abbattimento della parete divisoria tra soggiorno e cucina o la modifica delle aperture in questa parete richiede un’autorizzazione.

Il rinnovamento di cucine e bagni è soggetto ad autorizzazione se vengono modificati anche i cavedi degli impianti. Sono inoltre soggetti ad autorizzazione la modifica delle aperture nelle facciate, l’installazione di finestre da tetto e la sostituzione di balconi.

L’applicazione di un isolamento termico esterno, il montaggio di un condizionatore d’aria e il cambio di destinazione d’uso dei locali (ad esempio negozio invece di ufficio, studio medico invece di ufficio o abitazione invece di sottotetto) richiedono un’autorizzazione. Anche la soppressione, lo spostamento o la nuova creazione di posti auto, la realizzazione di una pergola e l’abbattimento di alberi in zone protette sono soggetti ad autorizzazione.

Come base legale per l’obbligo di autorizzazione, la città di Zurigo cita l’§ 309 cpv. 1 PBG nonché gli art. 11a BZO e 42 BZO. Per le risanature delle facciate nella zona centrale vale l’§ 2 BVV, mentre per la procedura di notifica vale l’§ 2a BVV.

I ritocchi di pittura non richiedono un’autorizzazione edilizia, purché colori o materiali rimangano invariati. Anche le risanature delle facciate con nuovi colori o materiali sono esenti da autorizzazione, se l’edificio non si trova nella zona centrale; le prescrizioni devono comunque essere rispettate. In caso di colori insoliti, è consigliabile informarsi preventivamente presso l’Ufficio per l’edilizia urbana.

Se l’edificio è sottoposto a protezione dei monumenti storici, il progetto deve essere realizzato in concertazione con l’ufficio per la tutela dei beni culturali; eventualmente è necessaria un’autorizzazione. Nella zona centrale è richiesta una domanda di costruzione, che viene trattata secondo la procedura ordinaria.

Nelle zone edificabili valgono agevolazioni per le piccole costruzioni e le recinzioni: muri e recinzioni chiuse fino a 0,8 metri di altezza nonché recinzioni aperte sono possibili senza autorizzazione. Sono considerate aperte, ad esempio, una siepe, una rete metallica o una recinzione aperta per più del 50 percento, come una staccionata o una lamiera forata. Fuori dalle zone edificabili è necessaria un’autorizzazione.

Un riparo per biciclette o attrezzi non deve superare i 4 metri di altezza, 5 metri in caso di tetto inclinato, e deve rispettare una distanza minima di 3,5 metri dal terreno confinante. In diverse zone edificabili vigono regole aggiuntive sulla superficie massima.

Nelle zone edificabili è inoltre possibile realizzare cumulativamente costruzioni senza autorizzazione, se sono alte meno di 2,5 metri, non superano i 6 metri quadrati e non si trovano in un’area protetta; le distanze prescritte dai confini e dagli edifici devono comunque essere rispettate.

Le differenze cantonali sono considerevoli. Nel Canton Berna è possibile costruire piccole costruzioni non riscaldate con una superficie massima di 10 metri quadrati e un’altezza massima di 2,50 metri senza autorizzazione. Il Canton Zurigo lo consente solo fino a 2,0 metri quadrati di superficie e 1,50 metri di altezza.

Una piccola area di sosta in giardino, piana e senza grandi modifiche strutturali, generalmente non richiede un’autorizzazione. Poiché il confine tra esenzione e obbligo di autorizzazione varia a seconda del Cantone e della zona, è consigliabile informarsi presso il Comune prima di eseguire i lavori.

Primi passi: Comune, vicinato e professionisti

L’autorità edilizia locale è il primo punto di contatto per la pianificazione e l’autorizzazione di progetti edili. Fornisce informazioni anche sui documenti necessari per l’autorizzazione edilizia. È consigliabile discutere il progetto tempestivamente con l’autorità edilizia, prima di elaborare i piani e richiedere preventivi.

Il Comune è il primo punto di riferimento in caso di incertezze. Informa sull’obbligo di autorizzazione e sulla possibilità di una procedura semplificata per un determinato progetto.

Successivamente, vale la pena dare un’occhiata al terreno stesso. L’estratto catastale mostra in quale zona si trova un terreno e se esistono prescrizioni particolari, ad esempio norme sulla protezione dei monumenti storici.

Altrettanto importanti sono le basi giuridiche rilevanti: la Legge sulla pianificazione e le costruzioni del Cantone nonché il regolamento edilizio e delle zone comunale. Chi ha dubbi, incarica un professionista esperto delle leggi edilizie cantonali e dell’ordinamento locale.

Anche il vicinato rientra in questa fase iniziale. I vicini interessati dovrebbero essere informati tempestivamente sul progetto edile e, per quanto ragionevole, le loro preoccupazioni dovrebbero essere prese in considerazione. Per piani corretti e per compilare i moduli, si consiglia di coinvolgere professionisti: domande incomplete o carenti vengono respinte.

Nella città di Zurigo, dopo la preparazione dei documenti, gli architetti circoscrizionali dell’Ufficio per le autorizzazioni edilizie offrono assistenza: discutono la procedura e i documenti necessari e stabiliscono quale procedura si applica alla domanda di costruzione. Per questa consulenza è necessario fissare un appuntamento. A seconda del progetto, devono essere chiarite anche questioni relative alla protezione antincendio o ambientale; per questo, gli uffici specializzati offrono propri servizi di consulenza.

Tipi di procedura e termini: ordinaria, notifica, comunicazione

A seconda del tipo, della posizione e dell’entità di un progetto edile, si applica una procedura diversa; spetta al Comune decidere quale. Preliminare è l’esame preliminare: nella città di Zurigo, gli uffici specializzati controllano la domanda di costruzione entro il termine di esame preliminare di 21 giorni.

Non esiste un diritto processuale uniforme per tutta la Svizzera. I tipi di procedura e i termini derivano dal diritto cantonale; il Canton Zurigo li regola nella Legge sulla pianificazione e le costruzioni (PBG) e nell’Ordinanza sulla procedura edilizia (BVV).

Non esiste un diritto a una procedura semplificata: il Comune decide quale procedura applicare. Un progetto che non tocca né gli interessi dei vicini né quelli pubblici può essere autorizzato più rapidamente.

Nella procedura ordinaria vengono esaminati la maggior parte dei progetti edili. Le autorità di autorizzazione decidono generalmente entro 2 mesi dall’esame preliminare. Per nuove costruzioni e progetti di ristrutturazione più ampi, è disponibile un termine di 4 mesi dall’esame preliminare. Base giuridica sono le disposizioni della Legge sulla pianificazione e le costruzioni relative alla procedura ordinaria.

La procedura di notifica può essere utilizzata per piccoli progetti edili che non toccano interessi di terzi. Il termine di trattamento è di 30 giorni.

Nella procedura di comunicazione, i progetti devono essere solo comunicati all’autorità edilizia competente. Se entro 30 giorni dal ricevimento della conferma di entrata non viene disposto diversamente, il progetto può essere realizzato. La procedura di comunicazione si applica a molti tipi di impianti solari, pompe di calore, allacciamenti al teleriscaldamento e stazioni di ricarica per veicoli elettrici. Chi pianifica un tale progetto dovrebbe comunque chiarire con il Comune se il suo progetto rientra effettivamente nella procedura di comunicazione.

Presentare la domanda di costruzione, farla esaminare e coinvolgere gli uffici specializzati

Il committente o i progettisti presentano il modulo di domanda di costruzione completo di piani all’autorità edilizia locale. Nella città di Zurigo, la presentazione è possibile esclusivamente online tramite la piattaforma «eBaugesucheZH». Se tutti i documenti sono pronti e tutte le verifiche preliminari sono state effettuate, gli uffici specializzati controllano la domanda di costruzione entro il termine di esame preliminare di 21 giorni.

Se mancano documenti o sorgono domande, l’Ufficio per le autorizzazioni edilizie si rivolge al committente: vi sono richieste di integrazione. La durata del successivo termine di elaborazione dipende dal tipo di procedura.

A seconda del tipo o della posizione di un progetto edile, oltre o al posto dell’autorizzazione edilizia comunale, sono necessarie una o più autorizzazioni cantonali. L’allegato dell’Ordinanza sulla procedura edilizia mostra quali progetti rientrano in questa categoria. Alcuni impianti possono gravare significativamente sull’ambiente; per questi, oltre alla procedura di autorizzazione edilizia, deve essere effettuata una valutazione dell’impatto ambientale.

Per la preparazione sono disponibili offerte di consulenza: l’architettura circoscrizionale dell’Ufficio per le autorizzazioni edilizie per procedure e documenti, gli uffici specializzati per temi come la protezione antincendio e ambientale. Vale il principio: più la domanda di costruzione è preparata bene, più semplice sarà il processo fino all’autorizzazione edilizia.

Pubblicazione pubblica, opposizione e decisione edilizia

La domanda di costruzione viene pubblicata pubblicamente a seconda del tipo di procedura. Nel Canton Zurigo, può essere consultata per 20 giorni sulla piattaforma «eAuflageZH». Chi desidera ricevere la domanda di costruzione per posta può richiederlo direttamente tramite «eAuflageZH». Il termine di pubblicazione permette agli interessati di informarsi sul progetto.

La decisione edilizia viene ricevuta dal committente e dalle persone aventi diritto in formato digitale tramite la piattaforma «eBaugesucheZH». Gli interessati possono impugnare la decisione edilizia; nel Canton Zurigo ciò avviene tramite ricorso. Chi è interessato dal progetto dovrebbe rispettare scrupolosamente i termini ed esaminare la decisione.

Se entro 30 giorni dalla decisione edilizia non viene presentato alcun ricorso, la decisione diventa definitiva. Solo con la definitività viene creata la base per adempiere alle condizioni formulate nella decisione e richiedere l’autorizzazione all’inizio dei lavori.

Dall’autorizzazione all’inizio dei lavori fino al collaudo finale

Una decisione edilizia definitiva non significa ancora che si possa iniziare a costruire. Innanzitutto, devono essere adempite le condizioni formulate nella decisione e devono essere presentate le informazioni supplementari richieste. Successivamente, si può costruire con l’autorizzazione all’inizio dei lavori dell’Ufficio per le autorizzazioni edilizie. È utile integrare le condizioni nella pianificazione esecutiva fin dall’inizio e documentare completamente le prove.

Durante la fase di costruzione, bisogna assicurarsi che l’esecuzione corrisponda ai piani approvati. Le modifiche al progetto sono soggette ad autorizzazione e devono essere chiarite con l’autorità edilizia prima dell’esecuzione, anche se sembrano piccole. Chi segnala le modifiche solo successivamente rischia ritardi e oneri aggiuntivi.

Una volta realizzata l’opera, segue il collaudo finale. Viene verificato se quanto eseguito corrisponde all’autorizzazione. Le deviazioni sorte durante la costruzione dovrebbero quindi essere discusse continuamente con l’autorità edilizia e non solo al momento del collaudo finale.

Costi di ristrutturazione e risanamento energetico

La questione dei costi si illustra meglio con un componente edilizio concreto. La nuova verniciatura di una casa unifamiliare costa, ponteggi inclusi, circa 80 franchi per metro quadrato di facciata. Se si fa installare contemporaneamente un isolamento spesso 20 centimetri, il sovrapprezzo è compreso tra 140 e 150 franchi per metro quadrato.

Questi numeri vanno intesi come valori indicativi. I prezzi effettivi dipendono dall’edificio, dalla regione e dalla situazione di mercato.

Questi costi aggiuntivi possono essere ammortizzati sulla durata di utilizzo: ammortizzandoli su 30 anni e capitalizzando il capitale impiegato al 3,5 percento, si generano costi annuali di 6,70 franchi per metro quadrato di facciata.

Mettendo questi costi in relazione all’energia risparmiata, con un prezzo del gasolio di circa 80 franchi per 100 litri si ottiene un pareggio: i risparmi sul fronte energetico compensano gli investimenti aggiuntivi per l’isolamento nell’arco di 30 anni. Se il prezzo del gasolio sale a 100 franchi per 100 litri, si risparmiano già 1,50 franchi per metro quadrato di facciata e anno.

Eventuali contributi a fondo perduto e risparmi fiscali possono migliorare ulteriormente questo calcolo e dovrebbero essere inclusi nel processo decisionale. È importante eseguire le misure energetiche, se possibile, nell’ambito di un rinnovo comunque previsto del rispettivo componente edilizio: in questo modo, i costi per ponteggi e manodopera si sostengono una sola volta.

In molte case, l’isolamento delle pareti esterne e dei tetti è troppo sottile o addirittura assente. Attraverso porte e finestre vecchie e non ben chiuse si disperde molto calore, e l’acqua calda viene prodotta con boiler elettrici inefficienti.

La necessità di intervento è grande: gli immobili in Svizzera accusano un arretrato di risanamento, in media le case hanno 45 anni e la maggior parte risale al periodo precedente la Seconda guerra mondiale.

Solo il 60 percento delle case dell’anteguerra è stato finora rinnovato in modo completo. Situazione simile per gli edifici costruiti 30 o 40 anni fa.

Circa la metà dell’energia consumata in Svizzera è dovuta agli impianti di riscaldamento e di produzione di acqua calda, responsabili anche del 40 percento delle emissioni di CO2 in tutta la Svizzera.

Il potenziale di risparmio di un risanamento energetico è di conseguenza elevato: il consumo energetico può essere dimezzato o persino ridotto a un terzo, e migliorano anche il clima interno e il comfort abitativo.

Costi e risparmio energetico nei risanamenti basati sulla facciata

Ristrutturazione in legno: ampliamento, sopraelevazione e abitabilità durante i lavori

Nella ristrutturazione in legno, due possibilità sono al centro dell’attenzione: l’ampliamento e la sopraelevazione del tetto.

Un ampliamento ha senso soprattutto se un terreno dispone di grandi superfici esterne poco utilizzate: queste ricevono così un uso sensato e diventano superficie abitabile.

Se si desidera mantenere invariata l’area esterna o manca lo spazio, è opportuna una sopraelevazione del tetto. Poiché il legno ha un peso proprio ridotto, è particolarmente adatto per questo progetto.

Le costruzioni in legno possono essere realizzate relativamente rapidamente grazie alla costruzione a secco. I complessi lavori di muratura, che lasciano anche molta sporcizia, vengono in gran parte eliminati; i componenti possono essere prefabbricati in anticipo, accelerando ulteriormente il processo di ristrutturazione. Tuttavia, una ristrutturazione completa richiede pazienza e un’attenta pianificazione delle scadenze.

Se si possa rimanere in casa durante i lavori dipende dalla flessibilità degli abitanti. A seconda del progetto, la casa può continuare a essere abitata durante l’ampliamento o la sopraelevazione; restare sul posto ha il vantaggio che il committente tiene sotto controllo gli eventi. Rumore e sporcizia non possono essere evitati del tutto, il che è rilevante anche per il vicinato. Chi preferisce traslocare dovrebbe informarsi tempestivamente su soluzioni alternative come un appartamento in affitto e pianificare i costi aggiuntivi che ne derivano.

Indipendentemente dal metodo di costruzione, l’aspetto estetico della facciata è importante: ampliamento e sopraelevazione devono adattarsi all’edificio esistente; i materiali della facciata e la divisione delle finestre caratterizzano il risultato. Va inoltre tenuto presente che ampliamenti e sopraelevazioni sono generalmente soggetti ad autorizzazione: un ampliamento sulla parete esterna o una veranda non possono essere realizzati senza autorizzazione edilizia.

Checklist: così tenete sotto controllo autorizzazioni, costi e scadenze