Bauen und Umbauen in der Schweiz: Bewilligungen, Kosten und Ablauf

Bewilligungspflicht: Was ohne Baubewilligung geht – und was nicht

In der Schweiz dürfen Bauten und Anlagen nur errichtet oder geändert werden, wenn eine behördliche Baubewilligung vorliegt (Art. 22 des Raumplanungsgesetzes, RPG). Bauen ist also nicht einfach erlaubt, sondern bewilligungspflichtig – auch auf dem eigenen Grundstück.

Artikel 22 RPG regelt auch die Erteilung: Eine Baubewilligung kann erteilt werden, wenn die Bauten und Anlagen mit dem Zweck der Nutzungszone übereinstimmen und das Land erschlossen ist. Bund und Kantone können die Bewilligungspflicht und die Voraussetzungen für die Erteilung mit weiteren Vorgaben ergänzen (Art. 22 Abs. 3 RPG).

Grundsätzlich brauchen alle Bauten mit fester Verbindung zum Boden eine Bewilligung. Ob ein konkretes Vorhaben bewilligt werden muss, ergibt sich aus Bundesrecht, kantonalem Recht und kommunalem Recht; dieses unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde.

Neu- und Umbauten müssen mit dem Baurecht, den Brandschutzvorschriften, dem Umweltrecht und dem Energierecht vereinbar sein. Deshalb sind sie in aller Regel bewilligungspflichtig. Die kantonale Regelung kann im Einzelfall Ausnahmen vorsehen.

Die Stadt Zürich nennt in ihren häufig gestellten Fragen typische bewilligungspflichtige Vorhaben. Bewilligungspflichtig sind Bürotrennwände: abbrechen, verschieben oder neu erstellen, auch Leichtbauwände. Auch das Abbrechen der Trennwand zwischen Wohnraum und Küche oder das Verändern von Öffnungen in dieser Trennwand ist bewilligungspflichtig.

Das Renovieren von Küchen und Bädern ist bewilligungspflichtig, wenn dabei auch die Leitungsschächte verändert werden. Ebenso bewilligungspflichtig sind das Verändern von Öffnungen in Fassaden, das Einbauen von Dachfenstern und das Ersetzen von Balkonen.

Das Anbringen einer Aussendämmung, das Montieren eines Klimageräts und das Ändern der Nutzung von Räumen sind bewilligungspflichtig (zum Beispiel Laden statt Büro, Arztpraxis statt Büro oder Wohnen statt Estrich). Auch das Aufheben, Verschieben oder Neuerstellen von Parkplätzen, das Erstellen einer Pergola und das Fällen von Bäumen in Baumschutzgebieten sind bewilligungspflichtig.

Als Gesetzesgrundlage nennt die Stadt Zürich für die Bewilligungspflicht § 309 Abs. 1 PBG sowie Art. 11a BZO und Art. 42 BZO. Für Fassadensanierungen in der Kernzone gilt § 2 BVV, für das Meldeverfahren § 2a BVV.

Pinselrenovationen benötigen keine Baubewilligung, solange Farben oder Materialien unverändert bleiben. Fassadensanierungen mit neuen Farben oder Materialien sind ebenfalls bewilligungsfrei, wenn das Gebäude nicht in der Kernzone liegt – die Vorschriften sind dennoch einzuhalten. Bei ungewöhnlichen Farben lohnt sich eine vorgängige Nachfrage beim Amt für Städtebau.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist das Projekt in Absprache mit der Denkmalpflege auszuführen; allenfalls ist eine Bewilligung nötig. In der Kernzone braucht es ein Baugesuch, das im ordentlichen Verfahren behandelt wird.

In Bauzonen gelten für Kleinbauten und Einfriedungen Erleichterungen: Mauern und geschlossene Zäune bis 0,8 Meter Höhe sowie offene Zäune sind ohne Bewilligung möglich. Als offen gelten zum Beispiel eine Hecke, ein Maschendrahtzaun oder ein Zaun, der zu mehr als 50 Prozent offen ist, etwa ein Latten- oder Lochblechzaun. Ausserhalb der Bauzone ist dafür eine Bewilligung erforderlich.

Ein Velo- oder Geräteunterstand darf höchstens 4 Meter hoch sein, bei einem Schrägdach 5 Meter, und muss mindestens 3,5 Meter Abstand zum Nachbargrundstück einhalten. In verschiedenen Bauzonen gelten zusätzliche Regeln zur Maximalfläche.

In Bauzonen dürfen zudem Bauten kumulierend ohne Bewilligung erstellt werden, wenn sie weniger als 2,5 Meter hoch, nicht grösser als 6 Quadratmeter und nicht in einem geschützten Bereich liegen – die vorgeschriebenen Abstände zu Grenzen und Gebäuden sind trotzdem einzuhalten.

Die kantonalen Unterschiede sind erheblich. Im Kanton Bern dürfen unbeheizte Kleinbauten mit höchstens 10 Quadratmetern Grundfläche und maximal 2,50 Metern Höhe ohne Bewilligung errichtet werden. Der Kanton Zürich erlaubt dies nur bis 2,0 Quadratmeter Fläche und 1,50 Meter Höhe.

Ein kleiner, ebener Gartensitzplatz ohne grössere bauliche Veränderungen braucht in der Regel keine Bewilligung. Weil die Grenze zwischen bewilligungsfrei und bewilligungspflichtig je nach Kanton und Zone anders verläuft, lohnt sich eine Nachfrage bei der Gemeinde, bevor Arbeiten ausgeführt werden.

Erste Schritte: Gemeinde, Nachbarschaft und Fachleute

Die örtliche Baubehörde ist die erste Anlaufstelle für Planung und Bewilligung von Bauvorhaben. Sie informiert auch über die notwendigen Unterlagen für die Baubewilligung. Empfehlenswert ist, das Vorhaben frühzeitig mit der Baubehörde vorzubesprechen, bevor Pläne ausgearbeitet und Offerten eingeholt werden.

Die Gemeinde ist die erste Anlaufstelle bei Unsicherheiten. Sie informiert über die Bewilligungspflicht und darüber, ob für ein Vorhaben ein vereinfachtes Verfahren möglich ist.

Danach lohnt sich ein Blick auf das Grundstück selbst. Die Katasterauskunft zeigt, in welcher Zone ein Grundstück liegt und ob besondere Vorgaben bestehen, etwa Vorschriften zum Denkmalschutz.

Ebenso wichtig sind die massgebenden Rechtsgrundlagen: das Planungs- und Baugesetz des Kantons sowie die kommunale Bau- und Zonenordnung. Wer unsicher ist, beauftragt eine Fachperson, die sich mit den kantonalen Baugesetzen und der örtlichen Ordnung auskennt.

Auch die Nachbarschaft gehört in diese frühe Phase. Betroffene Nachbarn sollten rechtzeitig über das Bauvorhaben orientiert und, soweit vertretbar, ihre Anliegen aufgenommen werden. Für korrekte Pläne und das Ausfüllen der Formulare empfiehlt sich der Beizug von Fachleuten – mangelhafte oder unvollständige Gesuchsunterlagen werden zurückgewiesen.

In der Stadt Zürich helfen nach Erstellung der Unterlagen die Kreisarchitektinnen und Kreisarchitekten des Amts für Baubewilligungen: Sie besprechen das Vorgehen und die notwendigen Unterlagen und legen fest, welches Verfahren für das Baugesuch gilt. Für diese Beratung ist ein Termin zu vereinbaren. Je nach Projekt sind zusätzlich Fragen zu Brandschutz oder Umweltschutz zu klären; dafür stellen die Fachstellen eigene Beratungsangebote bereit.

Verfahrensarten und Fristen: ordentlich, Anzeige, Meldung

Je nach Art, Lage und Umfang eines Bauvorhabens gilt ein anderes Verfahren; welches, entscheidet die Gemeinde. Vorgelagert ist die Vorprüfung: In der Stadt Zürich kontrollieren die Fachstellen das Baugesuch innerhalb der Vorprüfungsfrist von 21 Tagen.

Ein einheitliches Verfahrensrecht für die ganze Schweiz gibt es nicht. Verfahrensarten und Fristen ergeben sich aus dem kantonalen Recht; der Kanton Zürich regelt sie im Planungs- und Baugesetz (PBG) und in der Bauverfahrensverordnung (BVV).

Einen Anspruch auf ein vereinfachtes Verfahren gibt es nicht: Die Gemeinde entscheidet, welches Verfahren angewendet wird. Zügiger bewilligt werden kann ein Vorhaben, das weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berührt.

Im ordentlichen Verfahren werden die meisten Bauvorhaben geprüft. Die Bewilligungsbehörden entscheiden in der Regel innert 2 Monaten seit der Vorprüfung. Bei Neubauten und grösseren Umbauvorhaben steht eine Frist von 4 Monaten ab Vorprüfung zur Verfügung. Rechtliche Grundlage sind die Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes zum ordentlichen Verfahren.

Das Anzeigeverfahren kann für kleinere Bauvorhaben genutzt werden, bei denen keine Interessen Dritter berührt sind. Die Behandlungsfrist beträgt 30 Tage.

Im Meldeverfahren müssen Vorhaben der zuständigen Baubehörde nur gemeldet werden. Wird innert 30 Tagen nach Erhalt der Eingangsbestätigung nichts anderes angeordnet, kann das Vorhaben umgesetzt werden. Das Meldeverfahren gilt für viele Typen von Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen und E-Ladestationen. Wer ein solches Vorhaben plant, sollte dennoch bei der Gemeinde abklären, ob sein Projekt tatsächlich unter das Meldeverfahren fällt.

Baugesuch einreichen, prüfen lassen und Fachstellen einbeziehen

Die Bauherrschaft oder die Fachplanenden reichen das Baugesuchsformular samt Plänen bei der örtlichen Baubehörde ein. In der Stadt Zürich ist die Einreichung ausschliesslich online über die Plattform «eBaugesucheZH» möglich. Sind alle Unterlagen bereit und alle Vorabklärungen erledigt, kontrollieren die Fachstellen das Baugesuch innerhalb der Vorprüfungsfrist von 21 Tagen.

Fehlen Unterlagen oder tauchen Fragen auf, meldet sich das Amt für Baubewilligungen bei der Bauherrschaft – es kommt zu Nachforderungen. Wie lange die anschliessende Bearbeitungsfrist dauert, hängt von der Art des Verfahrens ab.

Je nach Art oder Lage eines Bauvorhabens braucht es neben oder anstelle der kommunalen Baubewilligung eine oder mehrere kantonale Bewilligungen. Welche Vorhaben darunterfallen, zeigt der Anhang der Bauverfahrensverordnung. Manche Anlagen können die Umwelt erheblich belasten; für sie muss zum Baubewilligungsverfahren zusätzlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden.

Für die Vorbereitung stehen Beratungsangebote bereit: die Kreisarchitektur des Amts für Baubewilligungen für Verfahren und Unterlagen, die Fachstellen für Themen wie Brandschutz und Umweltschutz. Grundsätzlich gilt: Je besser das Baugesuch vorbereitet ist, desto einfacher verläuft der Prozess bis zur Baubewilligung.

Öffentliche Auflage, Einsprache und Bauentscheid

Das Baugesuch wird je nach Verfahrensart öffentlich ausgeschrieben. Im Kanton Zürich kann es während 20 Tagen auf der Plattform «eAuflageZH» eingesehen werden. Wer das Baugesuch zugestellt haben möchte, kann dies direkt über «eAuflageZH» beantragen. Die Auflagefrist ermöglicht es Betroffenen, sich über das Vorhaben zu informieren.

Den Bauentscheid erhalten die Bauherrschaft und berechtigte Personen digital über die Plattform «eBaugesucheZH». Betroffene können den baurechtlichen Entscheid anfechten; im Kanton Zürich erfolgt dies über den Rekurs. Wer vom Vorhaben betroffen ist, sollte die Fristen genau beachten und den Entscheid prüfen.

Wird innerhalb von 30 Tagen nach dem Bauentscheid kein Rekurs eingereicht, ist der Bauentscheid rechtskräftig. Erst mit der Rechtskraft ist die Grundlage geschaffen, um die im Entscheid formulierten Auflagen zu erfüllen und die Baufreigabe zu verlangen.

Von der Baufreigabe bis zur Bauabnahme

Ein rechtskräftiger Bauentscheid heisst noch nicht, dass mit dem Bauen begonnen werden darf. Zuerst sind die im Entscheid formulierten Auflagen zu erfüllen und die geforderten Zusatzinformationen einzureichen. Danach kann mit der Baufreigabe des Amts für Baubewilligungen gebaut werden. Sinnvoll ist, die Auflagen von Anfang an in die Ausführungsplanung einfliessen zu lassen und die Nachweise vollständig zu dokumentieren.

Während der Bauzeit ist darauf zu achten, dass die Ausführung den bewilligten Plänen entspricht. Änderungen am Projekt sind bewilligungspflichtig und müssen vor der Ausführung mit der Baubehörde geklärt werden – auch wenn sie klein erscheinen. Wer Änderungen erst nachträglich meldet, riskiert Verzögerungen und zusätzlichen Aufwand.

Ist das Bauwerk erstellt, folgt die Bauabnahme. Dabei wird geprüft, ob das Ausgeführte mit der Bewilligung übereinstimmt. Abweichungen, die während des Baus entstanden sind, sollten deshalb laufend und nicht erst bei der Bauabnahme mit der Baubehörde besprochen werden.

Kosten von Umbau und energetischer Sanierung

Die Kostenfrage zeigt sich am besten an einem konkreten Bauteil. Der Neuanstrich eines Einfamilienhauses kostet mit Gerüst rund 80 Franken pro Quadratmeter Fassade. Lässt man im gleichen Zug eine 20 Zentimeter dicke Isolation anbringen, beträgt der Aufpreis dafür zwischen 140 und 150 Franken pro Quadratmeter.

Diese Zahlen sind als Richtwerte zu verstehen. Die tatsächlichen Preise hängen vom Gebäude, von der Region und von der Marktlage ab.

Diese Mehrkosten lassen sich über die Nutzungsdauer verrechnen: Schreibt man sie über 30 Jahre ab und verzinst das eingesetzte Kapital zu 3,5 Prozent, entstehen pro Quadratmeter Fassade jährliche Kosten von 6.70 Franken.

Setzt man diese in Relation zur eingesparten Energie, ergibt sich bei einem Heizölpreis von rund 80 Franken pro 100 Liter ein Nullsummenspiel – die Einsparungen auf der Energieseite machen die Mehrinvestitionen für die Isolation innert 30 Jahren wett. Steigt der Heizölpreis auf 100 Franken pro 100 Liter, spart man bereits 1.50 Franken pro Quadratmeter Fassade und Jahr.

Mögliche Fördergelder sowie Steuereinsparungen können diese Rechnung zusätzlich verbessern und sollten in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. Wichtig ist, energetische Massnahmen wenn möglich im Rahmen einer ohnehin anstehenden Erneuerung des jeweiligen Bauteils auszuführen – dann fallen Gerüst- und Arbeitskosten nur einmal an.

Bei vielen Häusern ist die Isolation von Aussenwänden und Dächern zu dünn oder gar nicht vorhanden. Durch alte, schlecht schliessende Türen und Fenster geht viel Wärme verloren, und das Warmwasser wird mit ineffizienten Elektroboilern erzeugt.

Der Handlungsbedarf ist gross: Die Liegenschaften in der Schweiz stecken in einem Renovationsstau, im Schnitt sind die Häuser 45 Jahre alt, ein Grossteil stammt aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg.

Nur gerade 60 Prozent der Häuser aus der Vorkriegszeit wurden bis heute umfassend erneuert. Ähnlich sieht es bei Bauten aus, die vor 30 oder 40 Jahren erstellt wurden.

Rund die Hälfte der in der Schweiz verbrauchten Energie geht auf das Konto von Heiz- und Warmwasseraufbereitungsanlagen, die auch für 40 Prozent des gesamtschweizerischen CO2-Ausstosses verantwortlich sind.

Das Sparpotenzial einer energetischen Sanierung ist entsprechend gross: Der Energieverbrauch lässt sich halbieren oder sogar auf einen Drittel reduzieren, und Raumklima und Wohnkomfort verbessern sich ebenfalls.

Kosten und Energieeinsparung bei fassadenbasierten Sanierungen

Umbau mit Holz: Anbau, Aufstockung und Wohnen während der Bauzeit

Beim Umbau mit Holz stehen zwei Möglichkeiten im Vordergrund: der Anbau und die Dachaufstockung.

Ein Anbau ist vor allem sinnvoll, wenn ein Grundstück über grosse Aussenflächen verfügt, die selten genutzt werden – diese erhalten so eine sinnvolle Verwendung und werden zu Wohnfläche.

Soll der Aussenbereich unverändert bleiben oder fehlt der Platz dafür, bietet sich eine Dachaufstockung an. Da Holz ein geringes Eigengewicht aufweist, ist es für dieses Vorhaben besonders geeignet.

Holzbauten lassen sich dank der Trockenbauweise vergleichsweise schnell umsetzen. Aufwendige Maurerarbeiten, die auch viel Schmutz hinterlassen, entfallen weitgehend; Bauteile können im Voraus vorgefertigt werden, was den Umbauprozess zusätzlich beschleunigt. Trotzdem braucht ein umfassender Umbau Geduld und eine sorgfältige Terminplanung.

Ob man während der Bauzeit im Haus bleiben kann, hängt von der Flexibilität der Bewohnerinnen und Bewohner ab. Je nach Projekt lässt sich das Haus während des Anbaus oder der Aufstockung weiter bewohnen; der Verbleib vor Ort hat den Vorteil, dass die Bauherrschaft das Geschehen im Blick behält. Lärm und Schmutz lassen sich dabei nicht ganz vermeiden, was auch für die Nachbarschaft relevant ist. Wer lieber auszieht, sollte sich rechtzeitig über Ausweichmöglichkeiten wie eine Mietwohnung informieren und die dadurch entstehenden Mehrkosten einplanen.

Unabhängig von der Bauweise ist die Optik der Fassade wichtig: Anbau und Dachaufstockung sollen zum bestehenden Gebäude passen; Fassadenmaterialien und Fensteraufteilungen prägen das Ergebnis. Zu beachten ist ausserdem, dass Anbauten und Aufstockungen in der Regel bewilligungspflichtig sind – ein Anbau an der Aussenwand oder ein Wintergarten darf nicht ohne Baubewilligung erstellt werden.

Checkliste: So behalten Sie Bewilligung, Kosten und Termine im Griff