Construire et rénover en Suisse : autorisations, coûts et déroulement

Obligation d'autorisation : ce qui est possible sans permis de construire – et ce qui ne l'est pas

En Suisse, les constructions et installations ne peuvent être érigées ou modifiées que si une autorisation de construire officielle a été délivrée (art. 22 de la Loi sur l'aménagement du territoire, LAT). Construire n'est donc pas simplement autorisé, mais soumis à autorisation – y compris sur son propre terrain.

L'article 22 LAT régit également la délivrance : une autorisation de construire peut être accordée si les constructions et installations sont conformes à l'affectation de la zone et si le terrain est viabilisé. La Confédération et les cantons peuvent compléter l'obligation d'autorisation et les conditions de délivrance par des prescriptions supplémentaires (art. 22 al. 3 LAT).

En principe, toutes les constructions ayant un lien fixe avec le sol nécessitent une autorisation. La nécessité d'une autorisation pour un projet concret découle du droit fédéral, du droit cantonal et du droit communal ; celui-ci varie d'un canton à l'autre et d'une commune à l'autre.

Les nouvelles constructions et les transformations doivent être compatibles avec le droit de la construction, les prescriptions de protection contre l'incendie, le droit de l'environnement et le droit de l'énergie. Par conséquent, elles sont généralement soumises à autorisation. La réglementation cantonale peut prévoir des exceptions dans des cas individuels.

La ville de Zurich cite dans sa foire aux questions des projets typiques soumis à autorisation. Les cloisons de bureau sont soumises à autorisation : démolition, déplacement ou nouvelle création, y compris les cloisons légères. La démolition de la cloison séparant le séjour de la cuisine ou la modification des ouvertures dans cette cloison sont également soumises à autorisation.

La rénovation des cuisines et des salles de bains est soumise à autorisation si les gaines techniques sont modifiées. La modification des ouvertures dans les façades, l'installation de fenêtres de toit et le remplacement de balcons sont également soumis à autorisation.

La pose d'une isolation extérieure, l'installation d'un climatiseur et le changement d'affectation des locaux sont soumis à autorisation (par exemple, magasin au lieu de bureau, cabinet médical au lieu de bureau ou habitation au lieu de combles). La suppression, le déplacement ou la nouvelle création de places de parc, la construction d'une pergola et l'abattage d'arbres dans des zones protégées sont également soumis à autorisation.

Comme base légale pour l'obligation d'autorisation, la ville de Zurich cite l'art. 309 al. 1 PBG ainsi que les art. 11a BZO et 42 BZO. Pour les rénovations de façades dans la zone centrale, l'art. 2 BVV s'applique, et pour la procédure de déclaration, l'art. 2a BVV.

Les simples travaux de peinture ne nécessitent pas d'autorisation de construire, tant que les couleurs ou les matériaux restent inchangés. Les rénovations de façades avec de nouvelles couleurs ou matériaux sont également exemptes d'autorisation, si le bâtiment ne se trouve pas dans la zone centrale – les prescriptions doivent néanmoins être respectées. En cas de couleurs inhabituelles, il vaut mieux se renseigner préalablement auprès du Service de l'urbanisme.

Si le bâtiment est classé monument historique, le projet doit être réalisé en concertation avec la conservation des monuments ; une autorisation peut être nécessaire. Dans la zone centrale, une demande de construction est requise, traitée selon la procédure ordinaire.

Dans les zones à bâtir, des facilités s'appliquent aux petites constructions et aux clôtures : les murs et les clôtures pleines jusqu'à 0,8 mètre de hauteur ainsi que les clôtures ouvertes sont possibles sans autorisation. Sont considérées comme ouvertes, par exemple, une haie, un grillage ou une clôture ouverte à plus de 50 %, comme une clôture à lattes ou en tôle perforée. En dehors des zones à bâtir, une autorisation est requise.

Un abri pour vélos ou matériel ne doit pas dépasser 4 mètres de hauteur, 5 mètres pour un toit en pente, et doit respecter une distance d'au moins 3,5 mètres par rapport au terrain voisin. Des règles supplémentaires concernant la surface maximale s'appliquent dans diverses zones à bâtir.

Dans les zones à bâtir, des constructions cumulatives sans autorisation sont également permises si elles mesurent moins de 2,5 mètres de haut, ne dépassent pas 6 mètres carrés et ne se trouvent pas dans une zone protégée – les distances prescrites par rapport aux limites et aux bâtiments doivent néanmoins être respectées.

Les différences cantonales sont considérables. Dans le canton de Berne, les petites constructions non chauffées avec une surface au sol maximale de 10 mètres carrés et une hauteur maximale de 2,50 mètres peuvent être érigées sans autorisation. Le canton de Zurich ne l'autorise que jusqu'à 2,0 mètres carrés de surface et 1,50 mètre de hauteur.

Une petite terrasse de jardin plane sans modifications structurelles majeures ne nécessite généralement pas d'autorisation. Comme la frontière entre l'exemption d'autorisation et l'obligation d'autorisation varie selon le canton et la zone, il vaut mieux se renseigner auprès de la commune avant d'effectuer les travaux.

Premières étapes : commune, voisinage et professionnels

L'autorité locale de la construction est le premier point de contact pour la planification et l'autorisation de projets de construction. Elle informe également sur les documents nécessaires pour l'autorisation de construire. Il est recommandé de discuter du projet tôt avec l'autorité de la construction, avant d'élaborer les plans et de demander des offres.

La commune est le premier point de contact en cas d'incertitude. Elle informe sur l'obligation d'autorisation et sur la possibilité d'une procédure simplifiée pour un projet.

Ensuite, il vaut la peine d'examiner le terrain lui-même. L'extrait du registre foncier indique dans quelle zone se trouve un terrain et s'il existe des prescriptions particulières, telles que des dispositions relatives à la protection des monuments.

Les bases juridiques pertinentes sont tout aussi importantes : la loi sur l'aménagement et les constructions du canton ainsi que le règlement communal de construction et de zonage. En cas de doute, on mandate un spécialiste qui connaît les lois cantonales sur la construction et l'ordre local.

Le voisinage fait également partie de cette phase précoce. Les voisins concernés doivent être informés à temps du projet de construction et, dans la mesure du possible, leurs préoccupations doivent être prises en compte. Pour des plans corrects et le remplissage des formulaires, il est recommandé de faire appel à des professionnels – les dossiers de demande déficients ou incomplets seront rejetés.

À Zurich, après la préparation des documents, les architectes de quartier du Service des autorisations de construire apportent leur aide : ils discutent de la procédure et des documents nécessaires et déterminent quelle procédure s'applique à la demande de construction. Un rendez-vous doit être pris pour ce conseil. Selon le projet, des questions relatives à la protection contre l'incendie ou à la protection de l'environnement doivent également être clarifiées ; les services spécialisés proposent leurs propres offres de conseil à cet effet.

Types de procédures et délais : ordinaire, annonce, déclaration

Selon le type, l'emplacement et l'ampleur d'un projet de construction, une procédure différente s'applique ; c'est la commune qui décide laquelle. La vérification préalable est intégrée en amont : à Zurich, les services spécialisés contrôlent la demande de construction dans un délai de vérification préalable de 21 jours.

Il n'existe pas de droit procédural uniforme pour toute la Suisse. Les types de procédures et les délais découlent du droit cantonal ; le canton de Zurich les régit dans la Loi sur l'aménagement et les constructions (PBG) et dans l'Ordonnance sur la procédure de construction (BVV).

Il n'y a pas de droit à une procédure simplifiée : la commune décide quelle procédure est appliquée. Un projet qui ne touche ni aux intérêts des voisins ni aux intérêts publics peut être autorisé plus rapidement.

La plupart des projets de construction sont examinés dans le cadre de la procédure ordinaire. Les autorités d'autorisation décident généralement dans un délai de 2 mois suivant la vérification préalable. Pour les nouvelles constructions et les grands projets de transformation, un délai de 4 mois à compter de la vérification préalable est disponible. La base juridique repose sur les dispositions de la Loi sur l'aménagement et les constructions relatives à la procédure ordinaire.

La procédure d'annonce peut être utilisée pour des projets de construction plus petits qui ne touchent pas aux intérêts de tiers. Le délai de traitement est de 30 jours.

Dans le cadre de la procédure de déclaration, les projets doivent uniquement être signalés à l'autorité de construction compétente. Si aucune autre décision n'est prise dans les 30 jours suivant la réception de l'accusé de réception, le projet peut être réalisé. La procédure de déclaration s'applique à de nombreux types d'installations solaires, de pompes à chaleur, de raccordements au chauffage à distance et de bornes de recharge électriques. Ceux qui planifient un tel projet devraient néanmoins clarifier auprès de la commune si leur projet relève effectivement de la procédure de déclaration.

Déposer une demande de construction, la faire vérifier et impliquer les services spécialisés

Le maître d'ouvrage ou les planificateurs spécialisés déposent le formulaire de demande de construction accompagné des plans auprès de l'autorité locale de la construction. À Zurich, le dépôt est exclusivement possible en ligne via la plateforme « eBaugesucheZH ». Si tous les documents sont prêts et toutes les clarifications préalables effectuées, les services spécialisés contrôlent la demande de construction dans le délai de vérification préalable de 21 jours.

S'il manque des documents ou si des questions se posent, le Service des autorisations de construire contacte le maître d'ouvrage – il y a des demandes complémentaires. La durée du délai de traitement subsequent dépend du type de procédure.

Selon le type ou l'emplacement d'un projet de construction, une ou plusieurs autorisations cantonales sont nécessaires en plus ou à la place de l'autorisation communale de construire. L'annexe de l'Ordonnance sur la procédure de construction indique quels projets sont concernés. Certaines installations peuvent polluer considérablement l'environnement ; pour celles-ci, une étude d'impact sur l'environnement doit être réalisée en plus de la procédure d'autorisation de construire.

Des offres de conseil sont disponibles pour la préparation : l'architecture de quartier du Service des autorisations de construire pour les procédures et les documents, les services spécialisés pour des sujets tels que la protection contre l'incendie et la protection de l'environnement. En principe : plus la demande de construction est bien préparée, plus le processus jusqu'à l'autorisation de construire sera simple.

Enquête publique, opposition et décision de construction

La demande de construction est publiée publiquement selon le type de procédure. Dans le canton de Zurich, elle peut être consultée pendant 20 jours sur la plateforme « eAuflageZH ». Ceux qui souhaitent recevoir la demande de construction peuvent en faire la demande directement via « eAuflageZH ». Le délai d'enquête permet aux personnes concernées de s'informer sur le projet.

La décision de construction est remise au maître d'ouvrage et aux personnes habilitées numériquement via la plateforme « eBaugesucheZH ». Les personnes concernées peuvent contester la décision en matière de construction ; dans le canton de Zurich, cela se fait par recours. Ceux qui sont concernés par le projet doivent respecter scrupuleusement les délais et examiner la décision.

Si aucun recours n'est introduit dans les 30 jours suivant la décision de construction, celle-ci devient entrée en force. Ce n'est qu'avec l'entrée en force que la base est créée pour remplir les conditions formulées dans la décision et demander l'autorisation de commencer les travaux.

De l'autorisation de débuter les travaux à la réception des ouvrages

Une décision de construction entrée en force ne signifie pas encore que l'on peut commencer à construire. Il faut d'abord remplir les conditions formulées dans la décision et soumettre les informations complémentaires requises. Ensuite, on peut construire avec l'autorisation de débuter les travaux du Service des autorisations de construire. Il est judicieux d'intégrer les conditions dès le début dans la planification d'exécution et de documenter complètement les preuves.

Pendant la durée des travaux, il faut veiller à ce que l'exécution corresponde aux plans approuvés. Les modifications du projet sont soumises à autorisation et doivent être clarifiées avec l'autorité de la construction avant l'exécution – même si elles semblent mineures. Celui qui signale les modifications a posteriori risque des retards et des efforts supplémentaires.

Une fois l'ouvrage construit, suit la réception des ouvrages. On vérifie si l'exécution correspond à l'autorisation. Les écarts survenus pendant la construction devraient donc être discutés continuellement avec l'autorité de la construction et pas seulement lors de la réception des ouvrages.

Coûts de la transformation et de l'assainissement énergétique

La question des coûts se montre le mieux sur un élément de construction concret. La nouvelle peinture d'une maison individuelle coûte environ 80 francs par mètre carré de façade, échafaudage inclus. Si l'on fait poser simultanément une isolation de 20 centimètres d'épaisseur, le supplément de prix pour cela se situe entre 140 et 150 francs par mètre carré.

Ces chiffres sont à comprendre comme des valeurs indicatives. Les prix réels dépendent du bâtiment, de la région et de la situation du marché.

Ces coûts supplémentaires peuvent être amortis sur la durée d'utilisation : si on les amortit sur 30 ans et qu'on capitalise le fonds engagé à 3,5 %, il en résulte des coûts annuels de 6,70 francs par mètre carré de façade.

Si l'on met cela en relation avec l'énergie économisée, on obtient un jeu à somme nulle avec un prix du mazout d'environ 80 francs pour 100 litres – les économies d'énergie compensent les investissements supplémentaires pour l'isolation en 30 ans. Si le prix du mazout augmente à 100 francs pour 100 litres, on économise déjà 1,50 franc par mètre carré de façade et par an.

D'éventuelles subventions ainsi que des économies fiscales peuvent améliorer encore ce calcul et devraient être prises en compte dans la prise de décision. Il est important de réaliser les mesures énergétiques si possible dans le cadre d'un renouvellement prévu de l'élément de construction concerné – alors les coûts d'échafaudage et de main-d'œuvre ne surviennent qu'une seule fois.

Dans de nombreuses maisons, l'isolation des murs extérieurs et des toits est trop fine ou même inexistante. Beaucoup de chaleur est perdue par les anciennes portes et fenêtres qui ferment mal, et l'eau chaude est produite avec des chauffe-eau électriques inefficaces.

Le besoin d'action est grand : les immeubles en Suisse accusent un retard de rénovation, en moyenne les maisons ont 45 ans, une grande partie date d'avant la Seconde Guerre mondiale.

Seuls 60 % des maisons d'avant-guerre ont été entièrement rénovées à ce jour. La situation est similaire pour les bâtiments construits il y a 30 ou 40 ans.

Environ la moitié de l'énergie consommée en Suisse est due aux installations de chauffage et de production d'eau chaude, qui sont également responsables de 40 % des émissions de CO2 en Suisse.

Le potentiel d'économie d'un assainissement énergétique est donc important : la consommation d'énergie peut être réduite de moitié, voire d'un tiers, et le climat intérieur ainsi que le confort d'habitation s'améliorent également.

Coûts et économie d'énergie lors des rénovations basées sur la façade

Transformation avec du bois : extension, surélévation et habitation pendant les travaux

Lors de la transformation avec du bois, deux possibilités sont au premier plan : l'extension et la surélévation du toit.

Une extension est surtout judicieuse si un terrain dispose de grandes surfaces extérieures rarement utilisées – celles-ci reçoivent ainsi une utilisation sensée et deviennent de la surface habitable.

Si la zone extérieure doit rester inchangée ou s'il manque de la place pour cela, une surélévation du toit est appropriée. Comme le bois a un poids propre faible, il est particulièrement adapté à ce projet.

Les constructions en bois peuvent être réalisées relativement rapidement grâce à la construction à sec. Les travaux de maçonnerie complexes, qui laissent aussi beaucoup de saleté, sont largement évités ; les éléments de construction peuvent être préfabriqués à l'avance, ce qui accélère encore le processus de transformation. Néanmoins, une transformation complète nécessite de la patience et une planification minutieuse des délais.

La possibilité de rester dans la maison pendant les travaux dépend de la flexibilité des habitants. Selon le projet, la maison peut continuer à être habitée pendant l'extension ou la surélévation ; rester sur place a l'avantage pour le maître d'ouvrage de garder un œil sur les événements. Le bruit et la saleté ne peuvent pas être totalement évités, ce qui est également pertinent pour le voisinage. Ceux qui préfèrent déménager devraient se renseigner à temps sur les solutions de rechange comme un appartement locatif et prévoir les coûts supplémentaires qui en résultent.

Indépendamment du mode de construction, l'aspect de la façade est important : l'extension et la surélévation du toit doivent s'harmoniser avec le bâtiment existant ; les matériaux de façade et la division des fenêtres façonnent le résultat. Il faut également noter que les extensions et les surélévations sont généralement soumises à autorisation – une extension sur le mur extérieur ou une véranda ne peut pas être construite sans autorisation de construire.

Liste de contrôle : gardez le contrôle des autorisations, des coûts et des délais