Défauts de construction : délais selon le CO et les normes SIA

La dénonciation fait foi, pas le défaut

Le contrat d’entreprise est régi par les art. 363 à 379 du Code des obligations (CO). L’entrepreneur doit au maître de l’ouvrage la réalisation et la remise d’un ouvrage contre rémunération. Un défaut de l’ouvrage existe lorsque celui-ci n’est pas remis comme convenu.

Des prétentions ne naissent pas du seul fait du défaut. Après la remise, le maître de l’ouvrage doit examiner l’ouvrage et dénoncer les défauts constatés. L’art. 367 al. 1 CO exige cet examen et cette notification dès que cela est possible selon le cours habituel des affaires.

Depuis le 1er janvier 2026, le délai de dénonciation pour un immeuble est de 60 jours selon l’art. 367 al. 1bis CO. La convention d’un délai plus court est nulle. Pour les défauts non apparents, un délai de 60 jours à compter de la découverte doit être respecté selon l’art. 370 al. 4 CO.

L’ancienne formule « dès que possible » ne constituait pas un délai fixe. Selon l’ancienne pratique, celui qui attendait environ trois semaines pour dénoncer les défauts perdait généralement ses droits. L’état de l’ouvrage et le moment de la réclamation restent déterminants.

Quand un ouvrage de construction est défectueux

L’art. 368 CO mentionne les « défauts » ou les « écarts » de l’ouvrage par rapport au contrat. Il y a écart lorsque l’ouvrage remis ne possède pas les qualités convenues ou tacitement supposées. Si une telle qualité fait défaut, l’ouvrage est défectueux et le contrat n’est pas correctement exécuté.

Les qualités convenues comprennent des caractéristiques générales telles que la forme, les dimensions, l’exécution ou la couleur – par exemple la commande d’un bassin de baignade en forme de cœur. S’y ajoutent des caractéristiques particulières garanties lors de la conclusion du contrat, comme un bassin de natation d’exactement 25 mètres de long ; l’entrepreneur s’engage alors à ce que l’ouvrage présente effectivement cette qualité.

À défaut d’accord particulier, la valeur marchande et l’aptitude à l’usage sont considérées comme tacitement supposées – l’habitabilité d’une maison construite ou la roulabilité d’un véhicule réparé.

Il en résulte, pour qualifier un défaut concret, une hiérarchie : examiner d’abord le contrat d’entreprise, les plans et les qualités garanties, puis déterminer quelles qualités le maître de l’ouvrage était en droit de supposer tacitement. Seule cette qualification détermine ce qui peut effectivement être dénoncé.

Réception : le moment où le compteur tourne

Même dans un contrat soumis à la norme SIA 118, une réception des travaux ordinaire a lieu après l’achèvement des travaux ; le maître de l’ouvrage doit dénoncer ou contester les défauts.

Selon une pratique contractuelle répandue, le maître de l’ouvrage effectue le dernier paiement avant que les « clés ne lui soient remises ». Celui qui procède à une réception globale sans examiner l’ouvrage risque que les défauts non signalés soient considérés comme approuvés ultérieurement.

En pratique, cela signifie : visite conjointe lors de la réception des travaux, consigner chaque contestation avec son emplacement et sa description dans le procès-verbal de réception, faire signer le procès-verbal par les deux parties.

Inclure expressément comme réserve les points non vérifiables – tels que les éléments de construction cachés. N’effectuer le dernier paiement qu’une fois la liste des défauts résolue.

Avec la réception, le délai de garantie de deux ans pour les défauts apparents commence à courir dans les contrats SIA 118, selon l’art. 172 de la norme SIA 118. Sans la norme SIA 118, le délai de dénonciation de 60 jours s’applique aux immeubles selon l’art. 367 al. 1bis CO. Pour les défauts cachés, le délai commence à la découverte.

Apparents ou cachés : deux déclencheurs distincts

Les défauts apparents étaient reconnaissables lors d’un examen raisonnable. Si leur dénonciation est omise, les prétentions en garantie pour ces défauts sont prescrites.

Le maître de l’ouvrage doit dénoncer immédiatement après leur découverte les défauts cachés – aussi appelés défauts dissimulés ou secrets ; sinon, l’ouvrage est considéré comme tacitement approuvé.

La découverte est déterminante : un défaut n’est découvert que lorsqu’il est établi sans doute possible. Pour les défauts qui apparaissent progressivement, les premiers signes ne suffisent pas. Si, par exemple, une fissure capillaire sur la façade s’élargit parce que le bâtiment s’affaisse partiellement, cela ne constitue pas encore une découverte.

Pour chaque défaut individuel, il convient donc de noter s’il était reconnaissable lors d’un examen raisonnable ou quand il a été établi sans doute possible. La date, les circonstances de la constatation et les moyens de preuve – photos, procès-verbaux, expertises – doivent figurer dans la dénonciation.

Ainsi, deux déclencheurs entrent en jeu : la réception pour les défauts apparents, la constatation sans doute possible (découverte) pour les défauts cachés. Dans les contrats SIA 118, les défauts apparents doivent être dénoncés dans un délai de deux ans après la réception (art. 172 norme SIA 118). Les défauts cachés doivent être dénoncés immédiatement après leur découverte ; la responsabilité s’étend sur trois années supplémentaires, soit cinq ans au total.

Selon le CO, un délai de dénonciation de 60 jours à compter de la remise s’applique aux immeubles. Si les défauts n’étaient pas reconnaissables lors de la réception et d’un examen conforme, ils doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte (art. 370 al. 4 CO). Des délais plus courts sont nuls.

Moment du déclenchement des délais de dénonciation des défauts

Deux systèmes de délais comparés

Le CO distingue le délai de dénonciation et la prescription. L’art. 367 al. 1 CO exige l’examen et la dénonciation après la remise ; depuis le 1er janvier 2026, le délai de dénonciation pour les immeubles est de 60 jours (art. 367 al. 1bis CO).

La prescription est régie par l’art. 371 CO : deux ans à compter de la réception pour les meubles, cinq ans pour les immeubles. Pour les meubles intégrés conformément à leur destination dans un immeuble et ayant causé son caractère défectueux, un délai de cinq ans s’applique. À partir de 2026, la prescription quinquennale pour les constructions ne peut plus être abrégée au détriment du maître de l’ouvrage (art. 371 al. 3 CO).

Dans les contrats de construction, les dispositions de la norme SIA 118 sont souvent convenues en plus. Dans l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_258/2007, les parties avaient convenu à l’art. 9 let. a du contrat d’entreprise « les garanties usuelles selon les normes SIA » ; l’art. 172 de la norme SIA 118 avec un délai de garantie de deux ans était déterminant.

Art. 172 norme SIA 118 : Les défauts apparents doivent être signalés dans un délai de deux ans après la réception. Les défauts cachés doivent être dénoncés immédiatement après leur découverte ; la responsabilité s’étend sur trois années supplémentaires, soit cinq ans au total.

La norme SIA 118 ne s’applique qu’en vertu d’une convention expresse dans le contrat individuel. Une clause correspondante figure dans les CGV de meyer HAUS AG (Bäch SZ) : D’autres normes ne s’appliquent que si elles sont convenues de manière expresse et exhaustive dans le contrat individuel ; sinon, elles sont exclues.

Le titre mentionne les normes SIA au pluriel. Dans le contrat de construction, la norme SIA 118 est la norme centrale ; l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_258/2007 cite par ailleurs les « normes SIA ». Il importe de savoir quelle norme le contrat individuel prévoit de manière expresse et exhaustive.

Celui qui souhaite savoir quel régime s’applique à son projet de construction consulte le contrat individuel pour vérifier si la norme SIA 118 ou les « normes SIA » ont été incluses – et quel délai y figure. En comparaison, on trouve cinq ans de prescription pour les immeubles selon l’art. 371 CO et deux ans de délai de garantie pour les défauts apparents selon l’art. 172 de la norme SIA 118.

Comparaison des délais selon le CO et la norme SIA 118

Délais et réglementations pertinents en droit de la construction

Avantages et risques de la norme SIA 118 par rapport au CO

Après l’expiration du délai de garantie : ce qui reste

L’arrêt 4A_258/2007 illustre le déroulement typique : réception des travaux le 30 juin 1997, constatation de dalles de sol fissurées dans le salon et de carreaux muraux fissurés dans la salle de bains dans le délai de garantie de deux ans, travaux de garantie effectués en 1999. L’action en justice portant sur CHF 73'604.70 n’a été intentée que le 22 juillet 2002, environ cinq ans après la réception.

Si les défauts sont dénoncés dans le délai de garantie et que leur réparation est documentée, la prétention dénoncée reste la base des litiges ultérieurs. Dans le cas mentionné, le tribunal ne statuait pas initialement sur le défaut, mais sur la légitimation passive : quelle société ou personne issue du contrat d’entreprise est responsable. Lors de la réception des travaux, il convient donc également de noter qui est le partenaire contractuel : une personne physique, un entrepreneur général ou une société sous-jacente.

Dans les contrats SIA 118, s’ajoutent le certificat de garantie et le cautionnement solidaire. Le certificat de garantie est une sûreté, généralement un cautionnement solidaire d’une banque, permettant de libérer une retenue de garantie. Un délai de dix ans n’est ni un délai de dénonciation selon le CO ou la SIA, mais une promesse de garantie volontaire, par exemple « dix ans sur l’étanchéité ».

Pour l’application, la preuve est déterminante : dénonciation des défauts par écrit avec date, liste des défauts, photos et justificatifs, notifiée de manière à ce que la réception puisse être prouvée. Une contestation exprimée uniquement oralement sur le chantier sera difficilement prouvable ultérieurement – la prétention échoue alors à cause de la documentation, et non à cause du défaut.