Segnalare i vizi di costruzione: termini secondo il CO e le norme SIA

A decidere è la segnalazione, non il vizio

Il contratto d’opera è disciplinato dagli art. 363–379 del Codice delle obbligazioni (CO). L’appaltatore deve al committente la realizzazione e la consegna di un’opera dietro compenso. Si parla di vizio dell’opera quando questa non viene consegnata come concordato.

I diritti non sorgono semplicemente a causa della presenza del vizio. Dopo la consegna, la committenza deve esaminare l’opera e segnalare i vizi riscontrati. L’art. 367 cpv. 1 CO impone l’esame e la comunicazione dei vizi non appena ciò sia possibile secondo il normale andamento degli affari.

Dal 1° gennaio 2026, il termine per la segnalazione dei vizi per le opere immobiliari è di 60 giorni ai sensi dell’art. 367 cpv. 1bis CO. La pattuizione di un termine più breve è nulla. Per i vizi non riconoscibili, va rispettato un termine di 60 giorni dalla scoperta, conformemente all’art. 370 cpv. 4 CO.

La precedente formula «non appena possibile» non costituiva un termine fisso. Chi aspettava circa tre settimane prima di segnalare i vizi, secondo la prassi precedente, perdeva generalmente i propri diritti in materia. Restano decisivi lo stato dell’opera e il momento della contestazione.

Quando un’opera edile è viziata

L’art. 368 CO menziona i «vizi» o la «divergenza» dell’opera rispetto al contratto. Esiste una divergenza quando all’opera consegnata mancano le qualità convenute o quelle presupposte come ovvie. Se manca una tale qualità, l’opera è viziata e il contratto non è stato eseguito correttamente.

Le qualità convenute comprendono caratteristiche generali come forma, dimensioni, esecuzione o colore – si pensi, ad esempio, all’ordinazione di uno stagno balneabile a forma di cuore. Vi si aggiungono caratteristiche speciali garantite al momento della conclusione del contratto, come una piscina lunga esattamente 25 metri; in tal caso, l’appaltatore si impegna affinché l’opera presenti effettivamente questa caratteristica.

In assenza di accordi specifici, si considerano inoltre presupposte la qualità di valore e l’idoneità all’uso – ovvero l’abitabilità di una casa costruita o la circolarità di un veicolo riparato.

Ne deriva, per la classificazione di un vizio concreto, una sequenza precisa: verificare innanzitutto il contratto d’opera, i piani e le caratteristiche garantite, poi chiarire quali qualità la committenza poteva legittimamente considerare come ovvie. Solo questa classificazione determina cosa può essere effettivamente segnalato.

Collaudo: il momento in cui parte il conteggio

Anche nei contratti basati sulla norma SIA 118, al termine dei lavori ha luogo un regolare collaudo edilizio; la committenza deve segnalare o contestare i vizi.

Secondo una prassi contrattuale diffusa, la committenza effettua l’ultimo pagamento prima che le vengano «consegnate le chiavi». Chi accetta l’opera in modo generico senza esaminarla, rischia che i vizi palesi siano considerati approvati in seguito.

In pratica, questo significa: effettuare un sopralluogo congiunto durante il collaudo, annotare ogni contestazione con indicazione del luogo e descrizione nel verbale di collaudo e far firmare il verbale da entrambe le parti.

I punti non verificabili – ad esempio le componenti edilizie nascoste – devono essere espressamente inseriti come riserva. Effettuare l’ultimo pagamento solo dopo che l’elenco dei vizi sia stato sanato.

Con il collaudo, nei contratti SIA 118, inizia il termine di garanzia biennale per i vizi palesi ai sensi dell’art. 172 della norma SIA 118. Senza la norma SIA 118, per le opere immobiliari vale il termine di segnalazione di 60 giorni secondo l’art. 367 cpv. 1bis CO. Per i vizi occulti, il termine decorre dalla scoperta.

Palesi o occulti: due diversi fattori scatenanti

I vizi palesi erano riconoscibili mediante un esame ragionevole. Se la loro segnalazione viene omessa, i diritti di garanzia per questi vizi decadono.

I vizi occulti – detti anche nascosti o segreti – devono essere segnalati dalla committenza immediatamente dopo la scoperta; altrimenti, l’opera si considera tacitamente approvata.

Decisiva è la scoperta: un vizio si considera scoperto solo con l’accertamento inequivocabile. Per i vizi che emergono gradualmente, i primi indizi non sono sufficienti. Se, ad esempio, una crepa capillare sulla facciata si allarga perché l’edificio subisce un parziale cedimento, ciò non costituisce ancora una scoperta.

Per ogni singolo vizio occorre quindi stabilire se fosse riconoscibile con un esame ragionevole o quando sia stato accertato inequivocabilmente. Data, circostanze dell’accertamento e mezzi di prova – foto, verbali, perizie – devono far parte della segnalazione.

Agiscono così due fattori scatenanti: il collaudo per i vizi palesi, l’accertamento inequivocabile (scoperta) per quelli occulti. Nei contratti SIA 118, i vizi palesi devono essere segnalati entro due anni dal collaudo (art. 172 norma SIA 118). I vizi occulti vanno segnalati immediatamente dopo la scoperta; la responsabilità si estende per altri tre anni, per un totale di cinque anni.

Secondo il CO, per le opere immobiliari vale un termine di segnalazione di 60 giorni dalla consegna. Se i vizi non erano riconoscibili al momento del collaudo e di un esame corretto, devono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta (art. 370 cpv. 4 CO). Termini più brevi sono nulli.

Momento di attivazione dei termini per la segnalazione dei vizi

Due sistemi di termini a confronto

Il CO distingue tra termine di segnalazione e prescrizione. L’art. 367 cpv. 1 CO impone l’esame e la segnalazione dopo la consegna; dal 1° gennaio 2026, il termine di segnalazione per le opere immobiliari è di 60 giorni (art. 367 cpv. 1bis CO).

La prescrizione è regolata dall’art. 371 CO: due anni dal collaudo per le opere mobili, cinque anni per quelle immobiliari. Per le opere mobili integrate conformemente alla destinazione in un’opera immobile, causandone i vizi, vale un termine di cinque anni. Dal 2026, la prescrizione quinquennale per le costruzioni non può essere abbreviata a svantaggio del committente (art. 371 cpv. 3 CO).

Nei contratti di costruzione vengono spesso pattuite anche le disposizioni della norma SIA 118. Nella sentenza del Tribunale federale 4A_258/2007, le parti avevano convenuto all’art. 9 lett. a del contratto d’opera «le usuali garanzie secondo le norme SIA»; determinante era l’art. 172 della norma SIA 118 con un termine di garanzia biennale.

Art. 172 norma SIA 118: i vizi palesi devono essere denunciati entro due anni dal collaudo. I vizi occulti vanno segnalati immediatamente dopo la scoperta; la responsabilità si estende per altri tre anni, per un totale di cinque anni.

La norma SIA 118 si applica solo in virtù di una pattuizione espressa nel contratto specifico. Una clausola corrispondente figura nelle condizioni generali della meyer HAUS AG (Bäch SZ): altre norme si applicano solo se convenute espressamente ed esaustivamente nel contratto specifico; in caso contrario, sono escluse.

Il titolo menziona le norme SIA al plurale. Nel contratto di costruzione, la norma SIA 118 è la norma centrale; la sentenza del Tribunale federale 4A_258/2007 cita inoltre le «norme SIA». È determinante quale norma il contratto specifico preveda espressamente ed esaustivamente.

Chi desidera sapere quale ordinamento si applica al proprio progetto edilizio deve verificare nel contratto specifico se sia stata inclusa la SIA 118 o le «norme SIA» – e quale termine vi sia previsto. A confronto vi sono cinque anni di prescrizione per le opere immobiliari ai sensi dell’art. 371 CO e due anni di termine di garanzia per i vizi palesi ai sensi dell’art. 172 della norma SIA 118.

Confronto dei termini secondo il CO e la norma SIA 118

Termini e regolamenti rilevanti nel diritto delle costruzioni

Vantaggi e rischi della norma SIA 118 rispetto al CO

Dopo la scadenza del termine di garanzia: cosa resta

La sentenza 4A_258/2007 illustra il tipico svolgimento: collaudo edilizio il 30 giugno 1997, constatazione di lastre del pavimento incrinate nel soggiorno e di piastrelle murali rotte nel bagno entro il termine di garanzia biennale, lavori di garanzia eseguiti nel 1999. L’azione legale per CHF 73'604.70 è stata intentata solo il 22 luglio 2002, circa cinque anni dopo il collaudo.

Se i vizi vengono segnalati entro il termine di garanzia e la loro riparazione è documentata, il diritto segnalato rimane la base per successive controversie. Nel caso citato, il tribunale non ha discusso inizialmente sul vizio, bensì sulla legittimazione passiva: quale società o persona risponde in base al contratto d’opera. Durante il collaudo edilizio è quindi importante stabilire anche chi sia la parte contraente: una persona fisica, un appaltatore generale o una società sottostante.

Nei contratti SIA 118 si aggiungono il certificato di garanzia e la fideiussione solidale. Il certificato di garanzia è una cautela, solitamente una fideiussione solidale bancaria, con la quale si può svincolare una ritenuta di garanzia. Un termine decennale non è un termine di segnalazione dei vizi né del CO né della SIA, ma una promessa di garanzia volontaria, ad esempio «dieci anni sulla tenuta all’acqua».

Per l’esecuzione dei diritti conta la provabilità: la segnalazione dei vizi deve avvenire per iscritto, con data, elenco dei vizi, foto e giustificativi, inviata in modo che la ricezione possa essere provata. Una contestazione espressa solo oralmente in cantiere è difficilmente dimostrabile in seguito – in tal caso, il diritto fallisce a causa della documentazione, non del vizio.