Affittare locali commerciali in Svizzera: contratto, spese accessorie e obblighi

Affittare locali commerciali in Svizzera: inquadramento giuridico

Il contratto di locazione sancisce il rapporto locatizio e definisce le condizioni quadro tra locatari e locatori. Nel caso dei locali commerciali, prima della firma è necessario chiarire il canone netto, le spese accessorie espressamente concordate e gli obblighi delle parti. Per gli imprenditori vale lo stesso principio di base, con una differenza centrale: nei locali commerciali la libertà contrattuale è maggiore rispetto agli alloggi.

Si considera locale commerciale ogni spazio che, secondo accordo, serve all’esercizio di un’attività commerciale o professionale, come uffici, locali di vendita, officine, magazzini e depositi. Anche un chiosco, una bancarella per le castagne o un autolavaggio self-service possono essere considerati locali commerciali. Non rileva se l’attività sia esercitata a titolo principale o secondario, né se sia svolta a scopo di lucro.

Non sono invece locali commerciali, in particolare, i fondi non edificati, i campi sportivi, i parcheggi o i semplici depositi. Decisivo rimane l’uso convenuto dalle parti.

La base giuridica è il Codice delle obbligazioni (CO), che prevede disposizioni specifiche per i locali commerciali. Queste si discostano in punti centrali dalle regole applicabili agli alloggi, ad esempio per quanto riguarda la cauzione, i termini di disdetta e la proroga del rapporto locatizio. Anche nei locali commerciali, tuttavia, le disposizioni legali imperative pongono dei limiti.

Laddove la legge prevede norme di protezione imperative per gli alloggi, le parti possono spesso negoziare autonomamente le condizioni per gli spazi utilizzati a fini commerciali. Questo emerge chiaramente nel caso del deposito cauzionale: per gli alloggi la cauzione è limitata per legge, mentre per i locali commerciali manca un tale limite.

Anche per il canone, le spese accessorie e la durata del contratto, gli imprenditori dispongono di maggiore margine di manovra – e quindi di maggiore responsabilità nel verificare le condizioni prima della firma.

Confronto: rapporto locatizio locale commerciale vs alloggio

Contratto per locali commerciali: cosa chiarire prima della firma

Il contratto di locazione regola il canone netto, le spese accessorie nonché i termini e le scadenze di disdetta. Per i locali commerciali si aggiungono punti che hanno un peso considerevole: la descrizione dello scopo, eventuali limitazioni d’uso e le regolamentazioni riguardanti trasformazioni o insegne. Tali punti devono figurare per iscritto nel contratto.

Le «Condizioni generali di contratto» (CGC) si applicano solo se il contratto di locazione vi fa riferimento. Chi firma come nuovo locatario dovrebbe pertanto leggere attentamente le CGC. In assenza di riferimento, esse non fanno parte del contratto.

Prima della firma, chiarite a chi deve essere intestato il contratto di locazione. Se per la vostra attività avete costituito una persona giuridica, ad esempio una SA o una Sagl, il contratto dovrebbe essere intestato esclusivamente alla società. Se fosse intestato anche a voi personalmente, rispondereste come debitori solidali con l’intero patrimonio privato.

Cercate di limitare questa responsabilità almeno nell’importo o per un determinato periodo contrattuale. Una tale limitazione deve essere riportata per iscritto nel contratto.

Se più persone si associano per un ufficio o uno studio medico, nasce – anche senza intenzione – una società semplice e quindi una locazione solidale. I locatori possono allora rivolgersi a ciascun singolo locatario. Regolate per iscritto la ripartizione dei costi tra di voi; la disdetta del contratto è possibile generalmente solo congiuntamente.

Il contratto può essere disdetto solo da tutti i locatari congiuntamente. Una disdetta parziale da parte di un singolo locatario è possibile solo se espressamente prevista nel contratto.

Nella locazione «grezza» (Rohbaumiete), il locatario riceve l’oggetto non ancora completamente allestito e provvede a renderlo idoneo all’uso, da solo o con la partecipazione del locatore. Resta aperto se le trasformazioni vengano indennizzate, quando gli investimenti si ammortizzano e se sussista un obbligo di ripristino allo stato originario alla fine del contratto. Tali punti devono essere precisati nel contratto.

Esempi tipici di locazione grezza sono gli studi dentistici, i saloni di parrucchiere o gli uffici. Poiché il locatario investe nell’allestimento, l’indennizzo, l’ammortamento e l’obbligo di ripristino devono essere regolati prima della firma.

Leggete attentamente il contratto di locazione prima di firmare, specialmente se siete nuovi locatari che non conoscono ancora l’immobile e il locatore. Chiarite in anticipo quali superfici e locali accessori sono effettivamente affittati, chi sostiene quali costi operativi e quali termini di disdetta si applicano.

L’Associazione Inquilini e Inquilini mette a disposizione modelli di contratto, tra cui contratti di locazione per alloggi, sublocazioni nonché contratti per garage e posti auto. Un promemoria riassume gli aspetti importanti nella stipula di un contratto di locazione.

Passaggi per la stipula di un contratto di locazione commerciale

Clausole nulle nonostante la firma

Le condizioni contrattuali che si discostano dalla legge imperativa sono nulle – anche dopo la firma. Esempio classico: la clausola secondo cui i locatari devono pagare autonomamente tutte le riparazioni fino all’1% del canone netto annuo.

Il locatario deve pagare di tasca propria solo le piccole riparazioni per le quali non è necessaria una persona specializzata. Le fatture per riparazioni eseguite da specialisti possono essere rifiutate dai locatari. Chi riceve una tale fattura dovrebbe prima verificare se si tratti effettivamente di una piccola riparazione eseguibile senza specialista – e pagare solo in seguito.

La libertà contrattuale nei locali commerciali non significa che tutto sia negoziabile: anche qui le disposizioni legali imperative pongono dei limiti. In caso di dubbio, prima della firma vale la pena consultare un esperto, ad esempio tramite una consulenza legale o un’organizzazione di inquilini.

Due indirizzi per tali chiarimenti: l’Associazione Inquilini e Inquilini e l’Associazione Proprietari Immobiliari HEV Svizzera. Entrambi offrono consulenze legali e forniscono informazioni sul diritto locatizio; l’HEV Svizzera informa inoltre sulle autorità di conciliazione.

Spese accessorie e canone: costi nel contratto di locazione commerciale

I costi di riscaldamento e le spese accessorie possono essere addebitati dal locatore a conto o forfettariamente. Nel modello a conto, il locatario paga mensilmente un importo anticipato e riceve un consuntivo annuale dettagliato. Assicuratevi che l’importo a conto copra i costi effettivi, evitando così alti conguagli.

Nel modello forfettario, il locatario paga una somma forfettaria e non riceve alcun consuntivo annuale. Nel modello «tutto incluso», le spese accessorie non espressamente menzionate nel contratto di locazione sono incluse nel canone; singole voci di spesa accessoria devono essere concordate espressamente per contratto (Associazione Inquilini e Inquilini).

Per i locali commerciali questo significa: chiedete al locatore, prima della firma del contratto, a quanto ammontavano i costi negli ultimi tre anni. Nel modello a conto, questo valore aiuta a stimare se l’anticipo è sufficiente.

Nel modello forfettario, informatevi sui costi medi effettivi degli ultimi tre anni, per non pagare troppo.

Fatevi inoltre un’idea dei costi ricorrenti tipicamente associati ai locali commerciali – riscaldamento, acqua calda, custodia dell’immobile, elettricità generale o smaltimento rifiuti. Mettete per iscritto quali di questi sono inclusi nel canone e quali vengono addebitati separatamente.

Se il canone è indicizzato, il canone netto segue esclusivamente l’indice nazionale dei prezzi al consumo dell’Ufficio federale di statistica. Il tasso di interesse di riferimento rimane irrilevante. Una tale clausola di indicizzazione adatta quindi il canone solo al costo della vita.

Come aiuto comparativo, l’HEV Svizzera mette a disposizione un calcolatore del canone nonché indicazioni sul tasso di interesse di riferimento e sui prezzi degli affitti. Questi valori integrano la richiesta al locatore, ma non la sostituiscono.

Canone iniziale: il ruolo del canone precedente

Prima di stipulare un nuovo contratto, vale la pena chiedere: quanto pagava il locatario precedente? Il canone iniziale è il canone all’inizio del rapporto locatizio. Uno sguardo al canone precedente degli stessi locali fornisce un valore comparativo e aiuta a classificare meglio il canone offerto.

Questo confronto è particolarmente prezioso se, come nuovo locatario, negoziate le condizioni prima della firma del contratto. Chi conosce il canone precedente e sa come si differenzia il canone offerto, argomenta in modo più mirato. Chiedete attivamente al locatore il canone precedente e l’evoluzione delle spese accessorie.

Se un canone sia conforme alla prassi locale e di quartiere si valuta ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO. Determinanti a tal fine sono i canoni per alloggi e locali commerciali.

Questa rilevanza è espressamente stabilita dall’Ordinanza del 9 maggio 1990 sulla locazione e sull’affitto: per la determinazione dei canoni conformi alla prassi locale e di quartiere ai sensi dell’articolo 269a lettera a CO, sono determinanti i canoni per alloggi e locali commerciali. Ciò permette di classificare un canone commerciale offerto confrontandolo con locali simili.

Deposito cauzionale e cauzione: come garantirli correttamente

Un deposito cauzionale deve essere versato su un conto bloccato speciale – non direttamente al locatore. Chi versa la cauzione direttamente al locatore, non la versa su un conto bloccato speciale. Insistete quindi su un conto bloccato speciale.

Per quanto riguarda l’importo, emerge una differenza importante: per gli alloggi la cauzione è limitata per legge a tre canoni mensili, mentre per i locali commerciali manca una corrispondente limitazione.

Il credito derivante dal deposito viene negoziato individualmente nel contratto e dovrebbe essere chiarito prima della firma – sia per l’importo sia per il rimborso alla fine del contratto.

Un’ulteriore differenza riguarda i ritardi di pagamento: nei locali commerciali il locatore può trattenere mobili, merci o apparecchi. Negli alloggi ciò non è consentito.

I tre canoni mensili degli alloggi servono nel contesto commerciale al massimo come valore orientativo. Questo limite non è vincolante, motivo per cui l’importo del deposito concordato contrattualmente e il momento del rimborso devono essere fissati espressamente per iscritto.

Modifiche successive al contratto

Tutte le modifiche al contratto di locazione devono essere comunicate dal locatore al locatario mediante un formulario ufficiale. Il formulario indica che il locatario può contestare la modifica entro 30 giorni presso l’autorità di conciliazione – ad esempio in caso di aumento del canone.

Per gli imprenditori che ricevono adattamenti durante il periodo contrattuale, il formulario ufficiale e il termine ivi indicato sono decisivi. Esaminate quindi tempestivamente la modifica e, se necessario, fatevi consigliare prima che scadano i 30 giorni.

Conservate in ordine tutti i formulari, i consuntivi e la corrispondenza. In caso di controversia successiva, potrete così dimostrare quando è giunta quale comunicazione e come avete reagito.

Pianificazione temporale per modifiche contrattuali e contestazioni

Obblighi, diligenza e checklist per la stipula del contratto

Gli obblighi del locatario nella locazione commerciale si riassumono in pochi punti. Tra questi vi sono il trattamento diligente dei locali affittati e l’assunzione delle piccole riparazioni per le quali non è necessaria una persona specializzata.

Rientrano inoltre l’utilizzo conforme alla destinazione d’uso descritta nel contratto e le comunicazioni necessarie dopo l’ingresso. Prima dell’ingresso o dell’avvio dell’attività, verificate se l’uso effettivo è coperto dalla descrizione dello scopo.

Le piccole riparazioni sono a vostro carico; potete rifiutare le fatture per riparazioni eseguite da specialisti. Rientra altresì nei vostri obblighi segnalare tempestivamente danni e difetti, affinché il locatore possa reagire ed evitare ulteriori danni consequenziali.

Tra le comunicazioni dopo l’ingresso rientra l’obbligo di registrazione presso l’ufficio anagrafe.

La disdetta da parte del locatario deve essere dichiarata per iscritto. Per i locali commerciali vale un termine minimo di disdetta di sei mesi; per gli alloggi è di tre mesi.

Chi desidera uscire dal contratto anticipatamente può proporre un sublocatario o trasferire il rapporto locatizio a un terzo. La sublocazione è permessa in Svizzera.

Se non si trova un’altra soluzione, il rapporto locatizio può essere prorogato: per i locali commerciali al massimo di sei anni, per gli alloggi al massimo di quattro anni.

Checklist prima della firma: il canone netto è fissato nel contratto e a quanto ammontava il canone del locatario precedente? Le spese accessorie sono regolate – a conto, forfettarie o incluse – e conoscete i costi medi effettivi degli ultimi tre anni? I termini e le scadenze di disdetta sono indicati?

Controllate inoltre tre punti: un’eventuale limitazione di responsabilità, la possibilità di una disdetta parziale e l’obbligo di ripristino in caso di locazione grezza. Ciascuno di questi punti deve figurare per iscritto nel contratto.

Le CGC sono menzionate nel contratto e le avete lette? Il deposito si trova su un conto bloccato e non presso il locatore? La descrizione dello scopo corrisponde alla vostra attività? Solo quando questi punti sono chiariti, il contratto è pronto per la firma.

Questi dati devono figurare nel contratto o nei vostri documenti: termine minimo di disdetta sei mesi, proroga al massimo sei anni, termine di contestazione 30 giorni dal formulario ufficiale, le clausole di riparazione fino all’1% del canone netto annuo sono nulle, costi degli ultimi tre anni come riferimento per le spese accessorie.

Documenti che dovrebbero essere disponibili prima della firma: il contratto scritto con canone netto e regolamentazione delle spese accessorie, le CGC se previste nel contratto, i consuntivi delle spese accessorie degli ultimi tre anni nonché la conferma del conto bloccato per il deposito. Se manca uno di questi documenti, chiarite il punto prima della firma.