Gewerberäume mieten Schweiz: Vertrag, Nebenkosten, Pflichten

Gewerberäume mieten in der Schweiz: rechtliche Einordnung

Der Mietvertrag besiegelt das Mietverhältnis und regelt die Rahmenbedingungen zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft. Bei Gewerberäumen sollten Nettomietzins, ausdrücklich vereinbarte Nebenkosten und die Pflichten der Parteien vor der Unterschrift geklärt sein. Für Gewerbetreibende gilt dasselbe Grundprinzip – mit einem zentralen Unterschied: Bei Geschäftsräumen ist die Vertragsfreiheit grösser als bei Wohnraum.

Als Geschäftsraum gilt jeder Raum, der vereinbarungsgemäss dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dient – etwa Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume. Auch ein Kiosk, ein Marronihäuschen oder eine Selbstbedienungs-Autowaschanlage kann Geschäftsraum sein. Nicht erheblich ist, ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich und ob sie gewinnbringend ausgeübt wird.

Keine Geschäftsräume sind dagegen insbesondere unbebaute Grundstücke, Sportplätze, Parkplätze oder Lager. Entscheidend bleibt, welchen Gebrauch die Parteien vereinbart haben.

Rechtsgrundlage ist das Obligationenrecht (OR), das für Geschäftsräume besondere Bestimmungen kennt. Sie weichen in zentralen Punkten von den Regeln für Wohnräume ab, etwa bei der Kaution, der Kündigungsfrist und der Erstreckung des Mietverhältnisses. Zwingende gesetzliche Bestimmungen setzen auch bei Geschäftsräumen Grenzen.

Wo das Gesetz für Wohnungen zwingende Schutzvorschriften vorsieht, können Parteien bei kommerziell genutzten Flächen häufiger selbst aushandeln, was gelten soll. Deutlich wird das beim Mietzinsdepot: Bei Wohnungsmieten ist die Kaution gesetzlich beschränkt, bei der Geschäftsraummiete fehlt eine solche Schranke.

Auch bei Mietzins, Nebenkosten und Vertragsdauer haben Gewerbetreibende mehr Spielraum – und damit mehr Verantwortung, die Konditionen vor der Unterschrift zu prüfen.

Vergleich: Mietverhältnis Gewerberaum vs. Wohnraum

Vertrag für Gewerberäume: Was vor der Unterschrift zu klären ist

Der Mietvertrag regelt Nettomietzins, Nebenkosten sowie Kündigungsfristen und -termine. Bei Gewerberäumen kommen Punkte hinzu, die erheblich ins Gewicht fallen: die Zweckumschreibung, allfällige Nutzungsbeschränkungen sowie Regelungen zu Umbauten oder Beschriftungen. Solche Punkte gehören schriftlich in den Vertrag.

«Allgemeine Vertragsbedingungen» (AVB) gelten nur, wenn der Mietvertrag auf sie verweist. Wer als Neumieterschaft unterschreibt, liest die AVB deshalb genau durch. Fehlt der Verweis, sind sie nicht Vertragsbestandteil.

Klären Sie vor der Unterschrift, auf wen der Mietvertrag lauten soll. Haben Sie für Ihre Tätigkeit eine juristische Person gegründet, etwa eine GmbH oder eine AG, sollte der Vertrag ausschliesslich auf die Firma lauten. Lautet er zusätzlich auf Sie persönlich, haften Sie als Solidarschuldner mit dem gesamten privaten Vermögen.

Versuchen Sie, diese Haftung wenigstens in der Höhe oder auf einen bestimmten Zeitraum vertraglich zu beschränken. Eine solche Beschränkung gehört schriftlich in den Vertrag.

Schliessen sich mehrere Personen für ein Büro oder eine Praxis zusammen, entsteht – auch ohne Absicht – eine einfache Gesellschaft und damit eine Solidarmiete. Die Vermietenden können sich dann an jede einzelne Mieterin und jeden einzelnen Mieter halten. Regeln Sie die Kostenaufteilung untereinander schriftlich; kündigen lässt sich der Vertrag in der Regel nur gemeinsam.

Der Vertrag kann nur von allen Mietenden gemeinsam gekündigt werden. Eine Teilkündigung durch eine einzelne Mieterin oder einen einzelnen Mieter ist nur möglich, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist.

Bei der Rohbaumiete übernimmt die Mieterschaft das Objekt noch nicht im vollausgebauten Zustand und stellt den gebrauchsmässigen Zustand selber oder mit Beteiligung der Vermieterschaft her. Offen ist dann, ob Ausbauten entschädigt werden, wann sich die Investitionen amortisieren und ob bei Vertragsende eine Rückbaupflicht besteht. Solche Punkte gehören präzise in den Vertrag.

Typische Beispiele für eine Rohbaumiete sind Zahnarztpraxen, Coiffeursalons oder Büroräumlichkeiten. Weil die Mieterschaft in den Ausbau investiert, sind Entschädigung, Amortisation und Rückbaupflicht vor der Unterschrift zu regeln.

Lesen Sie den Mietvertrag vor dem Unterschreiben genau durch – besonders als Neumietende, die Liegenschaft und Vermieterschaft noch nicht kennen. Klären Sie vorher, welche Flächen und Nebenräume tatsächlich vermietet sind, wer welche Betriebskosten trägt und welche Kündigungsfristen gelten.

Vertragsvorlagen stellt der Mieterinnen- & Mieterverband bereit, darunter Mietverträge für Wohnräume, Untermietverträge sowie Mietverträge für Garagen und Abstellplätze. Ein Merkblatt fasst zusammen, was beim Abschluss eines Mietvertrags wichtig ist.

Schritte beim Abschluss eines Gewerberaummietvertrags

Klauseln, die trotz Unterschrift nicht gelten

Vertragsbedingungen, die vom zwingenden Gesetz abweichen, sind ungültig – auch nach der Unterschrift. Klassisches Beispiel: die Regel, wonach Mietende alle Reparaturen bis 1 Prozent der Jahres-Nettomiete selbst bezahlen müssen.

Selbst zahlen muss die Mieterschaft nur Kleinreparaturen, für die es keine Fachperson braucht. Rechnungen für Reparaturen durch Fachpersonen können Mietende zurückweisen. Wer eine solche Rechnung erhält, prüft zuerst, ob tatsächlich eine Kleinreparatur ohne Fachperson vorliegt – und bezahlt erst dann.

Die Vertragsfreiheit bei Geschäftsräumen bedeutet nicht, dass sich alles vereinbaren lässt: Zwingende gesetzliche Bestimmungen setzen auch hier Grenzen. Im Zweifelsfall lohnt sich vor der Unterschrift eine fachliche Abklärung, etwa bei einer Rechtsberatung oder einer Mieterinnen- und Mieterorganisation.

Zwei Adressen für diese Abklärung: der Mieterinnen- & Mieterverband und der Hauseigentümerverband HEV Schweiz. Beide führen eigene Rechtsberatungen und stellen Informationen zum Mietrecht bereit; der HEV Schweiz informiert zusätzlich über die Schlichtungsstellen.

Nebenkosten und Mietzins: Kosten im Gewerberaum-Mietvertrag

Heiz- und Nebenkosten kann die Vermieterschaft akonto oder pauschal verrechnen. Beim Akonto-Modell zahlt die Mieterschaft monatlich einen Betrag im Voraus und erhält eine detaillierte Jahresabrechnung. Achten Sie darauf, dass der Akontobetrag die anfallenden Kosten deckt – so vermeiden Sie hohe Nachzahlungen.

Beim Pauschal-Modell zahlt die Mieterschaft einen Pauschalbetrag und erhält keine Jahresabrechnung. Beim Inklusive-Modell sind nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannte Nebenkosten im Mietzins enthalten; einzelne Nebenkosten müssen ausdrücklich vertraglich vereinbart sein (Mieterinnen- & Mieterverband).

Für Gewerberäume heisst das: Fragen Sie die Vermieterschaft vor der Vertragsunterzeichnung, wie hoch die Kosten der letzten drei Jahre waren. Beim Akonto-Modell hilft dieser Wert einzuschätzen, ob die Vorauszahlung ausreicht.

Beim Pauschal-Modell erfragen Sie die effektiven Durchschnittskosten der letzten drei Jahre, damit Sie nicht zu viel bezahlen.

Verschaffen Sie sich zusätzlich einen Überblick über die wiederkehrenden Kosten, die typischerweise mit Gewerberäumen verbunden sind – Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom oder Abfallentsorgung. Halten Sie schriftlich fest, welche davon im Mietzins enthalten sind und welche separat verrechnet werden.

Ist der Mietzins indexiert, folgt der Nettomietzins ausschliesslich dem Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamts für Statistik. Der Referenzzinssatz bleibt dabei ohne Bedeutung. Eine solche Indexklausel passt den Mietzins also nur den Lebenshaltungskosten an.

Als Vergleichshilfe stellt der HEV Schweiz einen Mietzinsrechner sowie Angaben zum Referenzzinssatz und zu Mietpreisen bereit. Diese Werte ergänzen die Abfrage bei der Vermieterschaft, ersetzen sie aber nicht.

Anfangsmietzins: Welche Rolle der frühere Mietzins spielt

Vor dem Abschluss eines neuen Vertrags lohnt die Frage: Wie viel hat die Vormieterschaft bezahlt? Der Anfangsmietzins ist der Zins zu Beginn des Mietverhältnisses. Ein Blick auf den bisherigen Mietzins derselben Räume liefert einen Vergleichswert und hilft, den angebotenen Zins besser einzuordnen.

Besonders wertvoll ist dieser Vergleich, wenn Sie als Neumieterschaft vor Vertragsabschluss über die Konditionen verhandeln. Wer den früheren Mietzins kennt und weiss, wie sich der angebotene Zins davon unterscheidet, argumentiert gezielter. Fragen Sie die Vermieterschaft aktiv nach dem bisherigen Mietzins und nach der Entwicklung der Nebenkosten.

Ob ein Mietzins orts- und quartierüblich ist, beurteilt sich nach Artikel 269a Buchstabe a OR. Massgeblich sind dafür die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume.

Diese Massgeblichkeit hält die Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht ausdrücklich fest: Für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume massgebend. Damit lässt sich ein angebotener Gewerbemietzins mit vergleichbaren Räumen einordnen.

Mietzinsdepot und Kaution richtig absichern

Ein Mietzinsdepot gehört auf ein spezielles Sperrkonto – nicht direkt an die Vermieterschaft. Wer die Kaution direkt an die Vermieterschaft überweist, zahlt nicht auf ein spezielles Sperrkonto. Bestehen Sie deshalb auf einem speziellen Sperrkonto.

Bei der Höhe zeigt sich ein wichtiger Unterschied: Bei Wohnungsmieten ist die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmietzinse beschränkt, bei der Geschäftsraummiete fehlt eine entsprechende Beschränkung.

Die Depotforderung wird im Vertrag individuell ausgehandelt und sollte vor der Unterschrift geklärt werden – in der Höhe und bei der Rückzahlung am Vertragsende.

Ein weiterer Unterschied betrifft Zahlungsrückstände: Bei Geschäftsräumen darf die Vermieterschaft Mobiliar, Waren oder Geräte zurückbehalten. Bei Wohnungsmieten ist das nicht zulässig.

Die drei Monatsmietzinse der Wohnungsmiete dienen im Geschäftsverhältnis höchstens als Orientierungswert. Verbindlich ist diese Grenze dort nicht, weshalb die vertraglich vereinbarte Depotsumme und der Rückzahlungszeitpunkt ausdrücklich schriftlich festzuhalten sind.

Wenn der Vertrag nachträglich geändert wird

Sämtliche Änderungen des Mietvertrags muss die Vermieterschaft der Mieterschaft mit einem amtlichen Formular bekannt geben. Das Formular weist darauf hin, dass die Mieterschaft die Änderung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten kann – etwa bei einer Mietzinserhöhung.

Für Gewerbetreibende, die während der Laufzeit Anpassungen erhalten, sind das amtliche Formular und die darin genannte Frist entscheidend. Prüfen Sie die Änderung deshalb zeitnah und lassen Sie sich bei Bedarf beraten, bevor die 30 Tage abgelaufen sind.

Bewahren Sie alle Formulare, Abrechnungen und Korrespondenz geordnet auf. Bei einer späteren Auseinandersetzung können Sie so belegen, wann welche Mitteilung eingegangen ist und wie Sie reagiert haben.

Zeitplan bei Vertragsänderungen und Anfechtung

Pflichten, Sorgfalt und Checkliste für den Vertragsabschluss

Die Pflichten der Mieterschaft in der Geschäftsmiete bündeln sich in wenigen Punkten. Dazu gehören der sorgfältige Umgang mit den gemieteten Räumen und die Übernahme von Kleinreparaturen, für die es keine Fachperson braucht.

Weiter zählen die Nutzung gemäss der im Vertrag umschriebenen Zweckbestimmung sowie die Meldungen, die nach dem Bezug nötig sind. Prüfen Sie vor Einzug oder Betriebsaufnahme, ob die tatsächliche Nutzung von der Zweckumschreibung gedeckt ist.

Kleinreparaturen tragen Sie selbst; Rechnungen für Reparaturen durch Fachpersonen können Sie zurückweisen. Ebenso gehört es zu Ihren Pflichten, Schäden und Mängel zeitnah zu melden, damit die Vermieterschaft reagieren und weitere Folgeschäden vermeiden kann.

Zu den Meldungen nach dem Bezug gehört die Meldepflicht beim Einwohneramt.

Die Kündigung durch die Mieterschaft ist schriftlich zu erklären. Für Geschäftsräume gilt eine Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten; bei Wohnungen beträgt sie drei Monate.

Wer vorzeitig aus dem Vertrag will, kann einen Nachmieter stellen oder das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen. Die Untermiete ist in der Schweiz erlaubt.

Lässt sich keine andere Lösung finden, kann das Mietverhältnis erstreckt werden: bei Geschäftsräumen um höchstens sechs Jahre, bei Wohnungen um höchstens vier Jahre.

Prüfliste vor der Unterschrift: Ist der Nettomietzins im Vertrag festgehalten, und wie hoch war der Mietzins der Vormieterschaft? Sind die Nebenkosten geregelt – Akonto, Pauschale oder Inklusive – und kennen Sie die effektiven Durchschnittskosten der letzten drei Jahre? Sind Kündigungsfristen und -termine eingetragen?

Kontrollieren Sie zusätzlich drei Punkte: eine allfällige Haftungsbeschränkung, die Möglichkeit einer Teilkündigung und die Rückbaupflicht bei einer Rohbaumiete. Jeder dieser Punkte gehört schriftlich in den Vertrag.

Sind die AVB im Vertrag erwähnt, und haben Sie sie gelesen? Liegt das Depot auf einem Sperrkonto und nicht bei der Vermieterschaft? Entspricht die Zweckumschreibung Ihrem Geschäft? Erst wenn diese Punkte geklärt sind, ist der Vertrag unterschriftsreif.

Diese Zahlen gehören in den Vertrag oder in Ihre Unterlagen: Mindestkündigungsfrist sechs Monate, Erstreckung höchstens sechs Jahre, Anfechtungsfrist 30 Tage ab amtlichem Formular, Reparaturklauseln bis 1 Prozent der Jahres-Nettomiete sind ungültig, Kosten der letzten drei Jahre als Nebenkosten-Referenz.

Belegstücke, die vor der Unterschrift vorliegen sollten: der schriftliche Vertrag mit Nettomietzins und Nebenkostenregelung, die AVB bei Verweis im Vertrag, die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie die Bestätigung des Sperrkontos für das Depot. Fehlt eines dieser Dokumente, klären Sie den Punkt vor der Unterschrift.