Gewerbemiete kündigen: Fristen und Formvorschriften nach OR

Warum die Kündigung von Geschäftsräumen eine eigene Logik hat

Geschäftsräume fallen wie Wohnräume unter das Mietrecht des Obligationenrechts (OR), Art. 253 ff. OR. Für die Kündigung sind vor allem Art. 266a und 266d OR (Fristen und Termine), Art. 266l bis 266o OR (Form), Art. 257d OR (Zahlungsrückstand) sowie Art. 271 und 272b OR (Anfechtung und Erstreckung) massgebend.

Im Gewerbemietrecht stehen Mietzweck, Mieteinbauten, Nebenkosten und Konkurrenzschutz im Zentrum. Sie bestimmen, welche Nutzung zulässig ist, wer Investitionen trägt und in welchem Zustand die Fläche bei Beendigung zu hinterlassen ist. Der Vertragstext ist deshalb immer zusammen mit den gesetzlichen Bestimmungen zu lesen.

Eine Kündigung wirkt nie nur auf das Vertragsverhältnis. Bei Gewerbeflächen berührt die Beendigung Geschäftsabläufe, unternehmerische Entscheidungen, Kundenkontakte und Lieferketten. Vor der Kündigung sind drei Punkte zu klären: Vertragsinhalt, Fristen und Termine sowie die einzuhaltende Form.

Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist sechs Monate (Art. 266d OR), für Wohnräume drei Monate (Art. 266c OR). Fehlt ein ortsüblicher Kündigungstermin, fällt der Termin bei Wohn- und Geschäftsräumen auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.

Der Vertrag geht vor, aber nur nach oben: Im unbefristeten Mietverhältnis gilt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Fehlt sie oder wurde sie kürzer als die gesetzliche abgemacht, gilt nach Art. 266a Abs. 1 OR die gesetzliche Mindestfrist von sechs Monaten.

Die Form regelt Art. 266l OR: Bei Geschäftsräumen muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Kündigt die Vermieterin, gilt zusätzlich die Formularpflicht nach Art. 266l Abs. 2 OR. Das Formular muss von der kantonalen Behörde genehmigt sein.

Das OR unterscheidet ordentliche und ausserordentliche Kündigung. Die ordentliche Kündigung erfolgt auf einen zulässigen Termin unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Frist. Ausserordentlich kündigen lässt sich etwa bei Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) oder aus wichtigen Gründen, welche die Weiterführung des Vertrags unzumutbar machen (Art. 266g OR).

Befristeter oder unbefristeter Vertrag: zwei Wege zum Ende

Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass jemand kündigen muss. Wer die Räume weiter nutzen will, muss rechtzeitig eine Verlängerung mit der Gegenpartei vereinbaren. Weder Kündigungsfrist noch Kündigungsform dienen hier als Puffer, deshalb lohnt sich eine frühe Klärung.

Manche Verträge legen eine Mindestdauer mit einem ersten Kündigungstermin fest, etwa «erstmals kündbar auf». Ist diese Mindestdauer verstrichen, läuft das Mietverhältnis weiter, und es gelten die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine.

Ein unbefristeter Mietvertrag endet nur durch eine Kündigung. Sie muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR), die Frist von sechs Monaten oder die längere vertragliche Frist einhalten und auf einen zulässigen Termin gerichtet sein. Kündigt die Vermieterin, ist das kantonal genehmigte Formular Pflicht.

Hält eine Partei die Formvorschriften nicht ein, ist die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig. Wer kündigt, sollte Versand und Zugang dokumentieren. Beim befristeten Vertrag ist zu entscheiden, ob überhaupt verlängert werden soll.

Will die Vermieterin einer Familienwohnung kündigen, muss sie das Schreiben beiden Ehegatten gesondert zustellen (Art. 266n OR). Bei reinen Geschäftsräumen ist das selten ein Thema, bei Wohnungen mit Gewerbeteil aber zu prüfen.

Das amtliche Formular soll die Mietpartei auf ihre Rechte aufmerksam machen, insbesondere auf die Anfechtung der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses. Es ist nicht blosse Bürokratie, sondern Gültigkeitsvoraussetzung der Vermieterkündigung.

Kündigungsfristen: was der Vertrag vorgibt und was das Gesetz ergänzt

Massgebend sind zuerst der Vertrag und dann das Gesetz. Steht im Vertrag keine Frist, gilt für Geschäftsräume die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten nach Art. 266d OR.

Die Frist läuft auf einen Kündigungstermin hin. Gilt ein ortsüblicher Kündigungstermin, ist dieser massgebend. Wo er fehlt, kommen die gesetzlichen Termine nach Art. 266c und 266d OR zum Zug: das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.

Viele Verträge nennen die Kündigungstermine ausdrücklich; dann gilt der vereinbarte Termin. Fehlt eine solche Klausel, ist vor dem Versand zu klären, ob für die Liegenschaft ein ortsüblicher Termin gilt.

Erster Schritt ist die Lektüre der massgebenden Klauseln: Laufzeit, Kündigungsfrist, Kündigungstermin und allfällige Verlängerungs- oder Optionsklauseln. Eine vertraglich kürzere Frist als sechs Monate hilft nicht: Dann gilt die gesetzliche Mindestfrist nach Art. 266a Abs. 1 OR.

Wird ein falscher Kündigungstermin gewählt oder die Frist zu kurz angesetzt, ist die Kündigung nicht automatisch wirkungslos. Sie gilt im Normalfall auf den nächstmöglichen zulässigen Termin.

Bei Zahlungsrückstand kann die Vermieterin eine Zahlungsfrist ansetzen und die Kündigung androhen. Bei Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bleibt die Zahlung aus, kann sie mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

Bei einer Härte kann die Mieterin eine Erstreckung verlangen. Laut Gesetz kann bei Geschäftsräumen um höchstens sechs Jahre erstreckt werden, bei Wohnungen um höchstens vier Jahre (Art. 272b OR). Eine zweite Erstreckung ist möglich, beide zusammen dürfen die Höchstdauer aber nicht überschreiten.

Wer eine Kündigung erhält, kann sie innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten und/oder eine Erstreckung verlangen (Art. 271 und 271a Abs. 1 OR). Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang.

Wer erst am letzten Tag versendet, trägt das Risiko der verspäteten Zustellung. Die Kündigung ist so früh auszulösen, dass Reserve für Postwege und Rückfragen bleibt.

Legt die Schlichtungsbehörde ausdrücklich nur eine einmalige Erstreckung fest, ist eine zweite Erstreckung ausgeschlossen. Wer mit einer längeren Übergangszeit rechnet, muss das im Verfahren vorbringen.

Die Kündigung ist auf den massgebenden Termin zu richten. Wer vom gewünschten Termin rückwärts rechnet, plant den Versand mit Reserve.

Frist und Termin stehen in Art. 266a und 266d OR, die Form in Art. 266l OR. Beides ist vor der Kündigung festzulegen.

Formvorschriften: schriftlich, amtliches Formular, Zustellung

Eine Kündigung von Geschäftsräumen muss formgerecht erfolgen. Nach Art. 266l Abs. 1 OR muss sie schriftlich erfolgen, und zwar von beiden Seiten. Die Mieterin braucht dafür kein Formular.

Die Vermieterin unterliegt zusätzlich der Formularpflicht nach Art. 266l Abs. 2 OR. Das Formular muss von der kantonalen Behörde genehmigt sein und nach Art. 9 Abs. 1 VMWG den Mietgegenstand, den Zeitpunkt der Kündigung, die Möglichkeiten zur Anfechtung oder Erstreckung und ein Verzeichnis der Schlichtungsbehörden enthalten.

Werden die Formvorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Ebenso wichtig wie die Form ist der Nachweis des rechtzeitigen Zugangs. Den Versand nachweisbar gestalten, das Zugangsdatum dokumentieren und eine Kopie der Kündigung samt Beilagen aufbewahren.

Wird ein amtliches Formular verlangt, gehört dessen korrekte und vollständige Verwendung zur Formvorschrift; ein formularfreies Schreiben der Vermieterin genügt nicht. Das Formular enthält auch die Adressen der zuständigen Schlichtungsbehörden, an die sich die Mieterin wenden kann.

Gründe muss die Kündigung nicht nennen. Die Vermieterin muss sie aber auf Verlangen der Mieterin begründen; darauf weist das Formular hin.

Bei unbefristeten Mietverträgen bedarf es immer einer formgerechten Kündigung. Schriftform, Formular und Zustellung sind deshalb vor dem Versand zu prüfen.

Kündigung durch Mieterin oder Vermieter: unterschiedliche Ausgangslagen

Beide Seiten können ein unbefristetes Geschäftsmietverhältnis kündigen, doch die Ausgangslage unterscheidet sich. Die Mieterin kündigt schriftlich, die Vermieterin mit dem kantonal genehmigten Formular. Verlängerungsoptionen, Kündigungsfristen und Rückbauregelungen sind im Vertrag zu prüfen.

Die ordentliche Kündigung erfolgt auf einen zulässigen Kündigungstermin und unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist. Bei Wohnräumen beträgt die gesetzliche Mindestfrist drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate.

Mieterinnen und Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieterinnen und Vermieter verwenden das von der kantonalen Behörde genehmigte Formular. Fehlt es, ist die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig.

Die ausserordentliche Kündigung ist besonderen Situationen vorbehalten. Machen wichtige Gründe die Weiterführung des Vertrags unzumutbar, kann die betroffene Partei nach Art. 266g OR mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Bei Zahlungsrückstand gilt eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen.

Schranken setzen neben dem Vertrag auch Treu und Glauben, die das Verhalten beider Parteien prägen. Nicht allein die Frist entscheidet über den weiteren Verlauf, sondern auch die Art der Kommunikation und die Bereitschaft zu einer geordneten Übergabe. Eine Kündigung, die offene Fragen zu Rückbau, Nebenkosten oder Übergabetermin lässt, erzeugt Streit; frühzeitige Absprachen vermeiden ihn.

Verstösst eine Kündigung gegen Treu und Glauben, kann die Mieterin sie bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 271 OR). Über eine Erstreckung entscheidet die Schlichtungsbehörde nach einer Abwägung der Interessen beider Seiten.

Auch bei der Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter sind der Vertrag und Art. 253 ff. OR massgebend, insbesondere Art. 266d OR zu Frist und Termin und Art. 266l OR zur Form.

Kleine Fehler können grosse Wirkungen haben: Eine Kündigung kann nichtig sein, sie kann erst auf einen späteren Termin wirken, oder es wird ein Verfahren vor der Schlichtungsbehörde nötig.

Wer die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will, wendet sich innert 30 Tagen nach Empfang an die Schlichtungsbehörde. Massgebend ist die Schlichtungsbehörde, die im amtlichen Formular aufgeführt ist.

Mieteinbauten, Rückbau und Rückgabe der Flächen

Gewerbemieterinnen und -mieter verändern ihre Räume häufig: Einbauten, Installationen und Anpassungen an den Geschäftszweck gehören zum Alltag. Ob solche baulichen Veränderungen bei der Beendigung rückgängig gemacht werden müssen, kann im Mietvertrag geregelt sein. Teilweise wird der Rückbau im Mietvertrag geregelt, gerade um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Den Rückbau als eigenen Kosten- und Zeitposten behandeln: Wer die Räume früh auf ihren Zustand prüft, klärt, was bleibt und was zu entfernen ist, und plant den Aufwand vor der Rückgabe ein.

Ebenso zu prüfen ist, ob sich der Geschäftszweck während der Mietzeit verändert hat – etwa durch neue Geschäftstätigkeiten – und ob dies mit Vertrag und Nutzungsvorgaben übereinstimmt. Der Zustand der Flächen bei der Rückgabe ist ein typischer Auslöser von Auseinandersetzungen.

Rückbaupflichten und Nutzungsvorgaben können im Mietvertrag geregelt sein. Sie sind zusammen mit Laufzeit und Kündigungsfrist zu lesen. Wer sie erst bei der Übergabe prüft, verliert die Möglichkeit, den Aufwand einzuplanen.

Vorgehen in der Praxis: früh klären, sauber kommunizieren

Vorausschauende Planung und transparente Kommunikation zwischen den Vertragsparteien minimieren Missverständnisse und Konflikte. Grundlage sind der Vertrag, Art. 266a und 266d OR für Frist und Termin sowie Art. 266l OR für die Form.

Der erste Schritt ist die Klärung der vertraglichen und gesetzlichen Ausgangssituation – frühzeitig, nicht erst kurz vor dem vermuteten Kündigungstermin. Vertrag lesen, Laufzeit und Kündigungsfrist bestimmen, als Vermieterin das kantonale Formular beschaffen und den Rückbaubedarf erheben. Danach werden Kündigungstermin und Versanddatum rückwärts gerechnet.

Der zweite Schritt betrifft die Durchführung: Fristen und Form einhalten, den Zugang nachweisbar machen und Absprachen zu Übergabetermin, Rückbau oder Nachmieterlösungen schriftlich festhalten.

Wer Folgefragen zu Mieteinbauten, Nebenkosten und Nutzung frühzeitig anspricht, verhindert, dass sie erst bei der Rückgabe zum Streitthema werden.

Die Rückwärtsrechnung stützt sich auf die massgebende Kündigungsfrist und den massgebenden Kündigungstermin. Ohne Vertragsregel sind das sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin oder auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.

Fünf Punkte ergeben den Zeitplan: Laufzeit, Kündigungsfrist, Kündigungstermin, Form und Rückbaupflicht. Die Mieterin kündigt schriftlich, die Vermieterin mit dem kantonal genehmigten Formular. Die Empfängerin der Kündigung hat 30 Tage ab Empfang, um bei der Schlichtungsbehörde anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen.

Bei Zahlungsrückstand beträgt die Zahlungsfrist mindestens 30 Tage. Erst wenn die Zahlung ausbleibt, kann die Vermieterin kündigen, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Erst danach steht fest, wann die Kündigung zugestellt werden muss.