Gebäudeenergieausweis der Kantone: Aussagekraft, EWL-Preis

Was der GEAK ist und was er leistet

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist der offizielle Energieausweis und die offizielle Energieetikette der Schweiz. Entwickelt wurde er im Auftrag der Kantone, in enger Zusammenarbeit mit dem Bund und Fachinstitutionen. Der Verein GEAK bezweckt Entwicklung, Verbreitung, Bewirtschaftung, Kontrolle und Förderung eines schweizweit einheitlichen Systems für den Gebäudeenergieausweis gemäss Eidgenössischem Energiegesetz.

Der GEAK weist drei Merkmale in sieben Klassen von A (sehr effizient) bis G (sehr ineffizient) aus: die Qualität der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz und die direkten CO2-Emissionen. Er zeigt, wie viel Energie eine Liegenschaft für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Beleuchtung benötigt. Die Berechnungsmethode ist schweizweit einheitlich, sodass sich Gebäude energetisch vergleichen lassen.

Für Eigentümer, Käufer und Planer schafft der GEAK Transparenz über den energetischen Zustand. Neuen Eigentümern liefert er objektive Daten für Sanierungsentscheidungen und erleichtert die Planung energetischer Sanierungen. Zudem kann er Förderprogramme zugänglich machen.

Beim Verkauf steigert ein aktueller Ausweis die Attraktivität eines Hauses und erleichtert den Verkauf. Der GEAK ist ein schweizweit anerkanntes Zertifikat. Er trägt zur Umsetzung der schweizerischen Energie- und Klimaziele bei und stärkt die Transparenz am Immobilienmarkt.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone wird gemäss Eidgenössischem Energiegesetz geführt.

Der GEAK wird von zertifizierten GEAK-Energie-Expertinnen und -Experten erstellt. Offizielle Informationen und die Produktübersicht sind bei GEAK verfügbar.

Aussagekraft: Die drei Skalen im GEAK

Die Skala zur Effizienz der Gebäudehülle beschreibt die Qualität des Wärmeschutzes: Dämmung von Wand, Dach, Böden und Fenstern, Wärmebrücken wie Balkone sowie die Gebäudeform. Sie ist die wichtigste Grösse zur Beurteilung des Wärmebedarfs eines Gebäudes. Wie die Skala der Gesamtenergieeffizienz gilt sie seit 2009.

Die Gesamtenergieeffizienz umfasst neben dem Heizwärmebedarf die Gebäudetechnik – die Wärmeerzeugung inklusive Warmwasser – sowie den Elektrizitätsbedarf und die Eigenstromproduktion. Die Energieträger werden gewichtet: Erneuerbare Energien führen zu einer besseren Bewertung. Da die drei Skalen unterschiedliche Aspekte messen, können sie beim selben Gebäude unterschiedlich ausfallen.

Die dritte Skala zeigt die direkten CO2-Emissionen, die das Gebäude vor Ort für Raumwärme und Warmwasser verursacht. Ihre Höhe hängt davon ab, wie viele erneuerbare Energien eingesetzt werden und wie hoch die Energieeffizienz ist. Null CO2-Emissionen entsprechen der Klasse A; der Klassenwechsel geschieht in Schritten von 5 kg pro Quadratmeter und Jahr.

Aus den drei Skalen entsteht ein energetisches Profil, das Hülle, Anlagentechnik und Treibhausgaswirkung getrennt beurteilbar macht. Das ist nützlich, wenn bei einem Haus mit guter Hülle die Wärmeerzeugung das schwächste Glied ist – oder umgekehrt.

GEAK, GEAK Plus und GEAK Neubau: Was die Varianten aussagen

Das Basisprodukt GEAK dokumentiert den aktuellen energetischen Zustand eines Gebäudes und weist die Energieeffizienz auf der Skala von A bis G aus. Es zeigt, wie sparsam ein Gebäude mit Energie umgeht. Für Eigentümer ist es oft der erste Schritt zu Transparenz und erkannten Potenzialen.

Der GEAK Plus geht über die reine Bestandsaufnahme hinaus. Zusätzlich zur Energieetikette zeigt er bis zu fünf auf das Gebäude zugeschnittene Varianten zur energetischen Modernisierung – von der einfachen Modernisierung bis zur umfassenden Gesamtsanierung. Damit liefert er Eigentümern und Investoren eine strategische Entscheidungsgrundlage, wenn sie den Wert einer Liegenschaft steigern oder ein Gebäude kosteneffizienter betreiben wollen.

Der Beratungsbericht enthält eine Schätzung der notwendigen Investition, der Unterhaltskosten und der Betriebskosteneinsparung. Er berechnet ausserdem Förderbeiträge.

Der GEAK Neubau hält aufgrund von Planungswerten die Zielwerte der Energieeffizienz fest. In der Planungsphase dient er als Qualitätskontrolle. Bauherren können die energetischen Ziele von Anfang an berücksichtigen; das wirkt sich auf den späteren Betrieb und die Nutzung des neuen Gebäudes aus.

Im Kanton Luzern verlangt das Energiegesetz für Neubauten die Erstellung eines GEAK Neubaus.

Entscheidend für die Wahl der Ausführung ist die Fragestellung. Wer den Ist-Zustand eines bestehenden Gebäudes belegen will, kommt mit dem Basis-GEAK aus. Wer Sanierungsschritte und deren Wirkung vergleichen will, braucht den GEAK Plus. Wer ein Gebäude noch plant, sichert mit dem GEAK Neubau die energetischen Zielwerte ab.

Wo die Aussagekraft des GEAK endet

Der GEAK beurteilt, wie viel Energie ein Gebäude im Normbetrieb benötigt – eine standardisierte Rechengrösse, kein gemessener Verbrauch. Verhalten und Anzahl der Bewohnenden, tatsächliche Raumtemperaturen, Lüftungsgewohnheiten und Warmwasserverbrauch fliessen nicht in die Bewertung ein. Der Ausweis sagt deshalb nichts über die künftigen Betriebskosten einer konkreten Nutzung aus; ein guter Ausweis garantiert keinen tiefen Verbrauch im Alltag.

Bei den CO2-Emissionen beschränkt sich die Klassierung auf die direkten Emissionen vor Ort, also auf fossile Brennstoffe für Raumwärme und Warmwasser. Vorgelagerte Emissionen – etwa für die Elektrizitäts- und Fernwärmeerzeugung – werden für die Klassierung nicht berücksichtigt. Wer die Klimawirkung eines Gebäudes umfassend beurteilen will, muss diese Vorketten ergänzend betrachten.

Beim GEAK Neubau kommt hinzu, dass er auf Planungswerten beruht. Er belegt, welche Zielwerte ein Projekt erreichen soll, nicht welche Werte im Betrieb tatsächlich gemessen werden.

Kosten: EWL-Preisbeispiel und Förderhinweise

Die Kosten für einen GEAK sind nicht pauschal festgelegt. Massgebend sind die gewählte Variante (Basis, Plus oder Neubau), Grösse und Komplexität des Objekts, der Aufwand für die Datenerhebung und das Honorar der ausführenden Fachperson. Zur Datenerhebung gehören etwa Baupläne, Bauteilaufbauten, Angaben zu Heizung und Warmwasser sowie die Energiebezugsfläche. Ein konkretes Preisbeispiel betrifft eine GEAK-Plus-Beratung von EWL Luzern.

Ein Beispiel für einen konkreten Preis: Die EWL Luzern nennt für eine GEAK-Plus-Beratung ab CHF 2'550.– exkl. MWST.

Wer Offerten vergleicht, sollte dieselbe Variante für dasselbe Objekt gegenüberstellen. Der Umfang der Datenerhebung ist explizit in die Anfrage aufzunehmen.

Kantone und Gemeinden können die Erstellung unterstützen; der GEAK kann Förderbeiträge auslösen.

Beim Gebäudeprogramm ist bei der Förderung von M-01 (Wärmedämmung) ab einem Förderbeitrag von 10'000 Franken ein GEAK Plus oder eine Gebäudeanalyse vorzuweisen.

Vor der Beauftragung lohnt sich eine Abklärung bei der Standortgemeinde und beim Kanton. Zu klären sind die Höhe eines allfälligen Beitrags, die verlangte Ausführungsvariante, anerkannte Fachpersonen und einzuhaltende Fristen.

Freiwillig oder Pflicht beim Verkauf?

Ob beim Hausverkauf ein Energieausweis vorgelegt werden muss, ist in der Schweiz kantonal geregelt. Aktuell ist er in den meisten Kantonen freiwillig. In einigen französischsprachigen Kantonen – Freiburg, Waadt und Jura – muss beim Verkauf eines Hauses immer ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden; im Kanton Neuenburg gilt die Pflicht unter bestimmten Bedingungen. In allen übrigen Kantonen, einschliesslich der Deutschschweizer Kantone, ist der Ausweis nicht obligatorisch.

Wer in einem Kanton mit Pflicht verkauft, klärt vor der Vermarktung die Anerkennung ab. Zu klären sind Ausführung und Erstellungszeitpunkt.

Fazit: Für wen sich welcher GEAK lohnt

Beim Verkauf eines bestehenden Hauses liefert der Basis-GEAK den Nachweis des Ist-Zustands und die Vergleichbarkeit über die Klassen A bis G. In Freiburg, Waadt und Jura ist er Voraussetzung für den Verkauf; in Neuenburg sind die Bedingungen vorgängig zu prüfen. In den übrigen Kantonen bleibt er freiwillig, schafft aber Transparenz und kann Förderungen ermöglichen.

Wer eine Sanierung plant, ist mit dem GEAK Plus besser bedient. Er stellt bis zu fünf gebäudespezifische Modernisierungsvarianten gegenüber. So lassen sich Massnahmen priorisieren und die Wirkung einzelner Schritte abschätzen, statt nur einen Zustand zu dokumentieren.

Bei einem Neubau in der Planungsphase hält der GEAK Neubau die Zielwerte der Energieeffizienz aufgrund von Planungswerten fest. Er dient als Qualitätskontrolle.

Die Kosten sind nicht pauschal festgelegt, und je nach Kanton oder Gemeinde sind Beiträge möglich. Die Förderabklärung gehört vor die Beauftragung. Variante und Objektumfang festlegen, Offerte einholen und parallel bei Gemeinde und Kanton abklären, welche Beiträge unter welchen Bedingungen ausgerichtet werden.

Wichtige Schritte vor der Beauftragung eines GEAK